So erstellen Sie einen Mietvertrag richtig

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Es ist rentabler, eine Wohnung direkt über den Eigentümer zu mieten, ohne Immobilienbüros zu umgehen. Aber dann muss der Vertrag eigenständig abgeschlossen werden, und das ist keine leichte Sache: Sie müssen viele Punkte und Details berücksichtigen, um in Zukunft Probleme zu vermeiden und in Ruhe und Vertrauen zu leben. In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Sie bei der Erstellung eines Mietvertrags achten müssen.

Machen wir gleich eine Reservierung: In diesem Artikel konzentrieren wir uns speziell auf den Vertrag über die gewerbliche Vermietung von Wohnräumen, der in Kapitel 35 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation und teilweise in Kapitel 5 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation geregelt ist Russische Föderation, dh Anmietung einer Wohnung durch eine Einzelperson. Es besteht ein gesetzlicher Unterschied zwischen einem Mietvertrag (der mit einer natürlichen Person geschlossen wird) und einem Mietvertrag (der mit einer juristischen Person abgeschlossen wird). Im normalen Sprachgebrauch wird jedoch das bekannte Wort "Miete" verwendet. Daher werden in diesem Material der Einfachheit halber beide Begriffe - "Miete" und "Miete" - als Äquivalent verwendet.

Die Dokumente

Zögern Sie auf keinen Fall, den Eigentümer der Wohnung um ein vollständiges Dokumentenpaket zu bitten:

Reisepass;
eine Bescheinigung über die Eintragung des Eigentums der Wohnung ist erforderlich;
zusätzlich: bezahlte Quittungen für Stromrechnungen (um sicherzustellen, dass sie nicht schuldenfrei sind) und ein Auszug aus dem Hausbuch über die auf der Wohnfläche gemeldeten Personen.

Wenn die Wohnung mehrere Eigentümer hat, reicht die Zustimmung eines von ihnen nicht aus, Sie müssen die Zustimmung aller einholen. Es gibt drei mögliche Szenarien für die Entwicklung von Ereignissen:

Fügen Sie die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer bei.
Ein Miteigentümer schließt einen Vertrag mit einer Vollmacht von anderen ab.
Bei Vertragsabschluss sind alle Eigentümer persönlich anwesend (dann steht im Vertrag, dass die Wohnung von allen Eigentümern gleichzeitig vermietet wird).

Eine schriftliche Zustimmung ist auch von Personen erforderlich, die nicht Eigentümer sind, aber auf der Wohnfläche gemeldet sind. Andernfalls können sie jederzeit ihre Rechte geltend machen und Sie müssen sich dringend nach einer neuen Wohnung umsehen.

Da es sich um die Anmietung einer Wohnung handelt, bedeutet dies, dass der Mieter eine Einzelperson ist. Daher muss er seinen Reisepass mitbringen. Wenn Sie nicht alleine in einer Wohnung wohnen möchten, werden zusätzlich die Passdaten des zweiten (dritten, fünften) Mieters benötigt.

Immobilienpachtverträge unterliegen der staatlichen Registrierung. Außer bei einem Vertrag mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr.

Begriff

Der Arbeitsvertrag kann befristet (bis zu einem Jahr) und langfristig (von einem Jahr bis zu fünf Jahren) befristet sein. Wird im Vertrag kein Wort zur Laufzeit angegeben, gilt er als auf höchstens fünf Jahre geschlossen. Der Hauptunterschied zwischen langfristigen und kurzfristigen Verträgen sind die Bedingungen für die Räumung von Mietern.

Auf kurze Zeit befristeter Vertrag

Der Eigentümer kann eine Frist vorschreiben, innerhalb derer der Vertrag von den Parteien vorzeitig gekündigt werden kann. Ist eine solche Frist nicht angegeben, hat er kein Recht, Mieter vor Vertragsende zu kündigen. Aber nach Ablauf dieser Frist entscheidet der Eigentümer selbst, ob er die Wohnung weiter an die gleichen Mieter vermietet oder sich andere sucht.

Langfristigen Vertrag

Für den Eigentümer ist es viel schwieriger, sich von den Mietern zu trennen. Am Ende der Vertragslaufzeit kann der Vermieter nicht einfach eine andere Person in die Wohnung einziehen: Hat er dem Mieter seinen Wunsch nicht mindestens drei Monate vor Vertragsende mitgeteilt, gilt der Vertrag automatisch als geschlossen unter den alten Bedingungen erneuert.

Sagt der Vermieter, dass er die Wohnung nicht mehr vermieten will, müssen die Mieter ausziehen. Aber in diesem Fall kann er die Wohnung wirklich nicht für mindestens ein Jahr vermieten, sonst haben die Vormieter das Recht, vor Gericht zu gehen und Schadensersatz zu verlangen.

Im Gegensatz zum Vermieter kann ein Mieter den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen.

Zustand der Wohnung und des Grundstücks

Reparaturen und Verbesserungen

Die drängende Frage: Wer macht die Reparaturen? Üblicherweise enthält der Vertrag den Wortlaut, dass „die Mieter sich nach Ablauf des Mietvertrags verpflichten, die Räumlichkeiten in der gleichen Form zurückzugeben, in der sie überlassen wurden“. Daher sollte im Vertrag sofort angegeben sein, was in der Wohnung geändert werden kann und was nicht.

Darüber hinaus haben die Bewohner ohne Zustimmung des Eigentümers kein Recht auf Sanierung und Umbau von Wohnräumen. Bei Reparaturen können Sie beispielsweise nicht einfach eine Innentrennwand abnehmen und abreißen oder eine Türöffnung erweitern.

Wenn eine Reparatur möglich ist, dann legen Sie im Vertrag unbedingt fest, um wie viel die Miete gekürzt werden soll. Wenn es keinen Hinweis gibt, reparieren Sie möglicherweise alles selbst und der Eigentümer weigert sich einfach, Ihre Kosten zu erstatten.

Alle laufenden Reparaturen und Ausgaben darauf gehen zu Lasten des Mieters. Er sorgt nicht nur für Ordnung in der Wohnung, sondern ist auch für die Sicherheit des Eigentums verantwortlich.

Der Vermieter muss größere Reparaturen durchführen und alle Kosten trägt er (sofern im Vertrag nicht anders angegeben). Zeigt der Vermieter kein Interesse an größeren Reparaturen, wenn diese erforderlich sind, hat der Mieter das Recht:

größere, vertraglich vorgesehene oder dringende Reparaturen selbstständig durchführen und deren Kosten beim Vermieter einziehen;
eine entsprechende Mietminderung verlangen;
Vertragsauflösung und Schadenersatz verlangen.

Wenn Sie eine Mietwohnung renovieren oder neu kaufen, verbessern Sie rechtlich gesehen etwas. Sie können trennbar und untrennbar sein. Hat ein Mieter beispielsweise auf eigene Kosten eine Klimaanlage oder einen Warmwasserbereiter installiert (und der Vermieter hat weder die Miete gekürzt noch die Kosten erstattet), hat er das Recht, diese mitzunehmen.

Untrennbare Verbesserungen, wie zum Beispiel neue Tapeten, können nicht mitgenommen werden, ohne das Erscheinungsbild der Wohnung zu beeinträchtigen. Der Mieter kann daher bei Vertragsende Wertersatz verlangen. Der Anspruch ist jedoch erfüllt, wenn aus dem Vertrag hervorgeht, dass der Vermieter dieser Verbesserung nicht widersprochen hat.

Zustand der Immobilie

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter das Objekt in gutem Zustand zur Verfügung zu stellen. Das heißt, wenn Sie etwas an der Nutzung der Wohnung hindern, muss der Vermieter diesen Grund auf eigene Kosten beseitigen. Auch der, den er bei der Anmietung der Wohnung nicht einmal vermutete. Sie haben sich zum Beispiel eingerichtet und waren überrascht, dass alle Rohre längst verfault sind und es einfach unmöglich ist, sich in der Dusche zu waschen. Der Vermieter hat diesen Mangel so schnell wie möglich und absolut kostenlos zu beseitigen. Tut er dies nicht, können Sie entweder die Ursache selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen oder den Vertrag kündigen.

Achtung: Der Vermieter sollte nur solche Mängel auf eigene Kosten beseitigen, von denen weder er noch Sie wussten.

Wenn Sie bei der Besichtigung der Wohnung festgestellt haben, dass dort etwas nicht funktioniert, oder Sie im Voraus gewarnt wurden, haben Sie bereits das Recht, einer solchen Bedingung zuzustimmen oder nach einer besseren Option zu suchen.

Außerdem empfehlen Anwälte, zusätzlich zum Vertrag eine Annahmeerklärung der Wohnung zu erstellen. Es schreibt den Zustand von Möbeln, Sanitär, Fußböden, Fenstern und allem anderen vor. In der Folge können so Streitigkeiten über die Qualität von Reparaturen und Möbeln vermieden werden. In einer Wohnung mit alten sowjetischen Möbeln und ohne Ausstattung müssen Sie dies natürlich nicht tun. Aber der Eigentümer, der ein Haus mit teuren Möbeln und Geräten vermietet, ist daran interessiert, dass ihm das gesamte Eigentum in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wird, sodass er sogar Fotos von der Immobilie und Quittungen über den Wert der Immobilie beifügen kann. Natürliche Abschreibungen werden selbstverständlich berücksichtigt. Aber der Mieter muss für den kaputten TV-Bildschirm bezahlen.

Achten Sie auf so etwas wie „Gemeinschaftsverantwortung“, wenn Sie gemeinsam mit jemandem eine Wohnung mieten. Enthält der Vertrag keine gesamtschuldnerische Haftungsklausel, so trägt die gesamte Verantwortung derjenige, der den Vertrag abgeschlossen hat. Das heißt, wenn Ihr fahrlässiger Nachbar etwas kaputt macht und nur Sie im Vertrag als Verantwortlicher eingetragen sind, müssen Sie zahlen.

Mieten

Der Vertrag legt das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen für die Miete fest. Wenn diesbezüglich keine besonderen Anweisungen vorliegen, wird davon ausgegangen, dass sie denen ähnlich sind, die normalerweise bei der Anmietung einer solchen Immobilie verwendet werden: Bei einer Wohnung handelt es sich um einen monatlichen Festbetrag.

Verlangt der Vermieter eine sofortige Zahlung 2-3 Monate im Voraus oder eine Anzahlung, muss dies im Vertrag schriftlich festgehalten werden.

Aus dem Dokument sollte auch hervorgehen, wie oft und in welchem Umfang der Vermieter die Zahlung erhöhen kann. In der Praxis werden Mieterhöhungen in der Regel einmal jährlich bis zu 10 % der Anschaffungskosten erfasst. Aber all dies liegt im Ermessen der Parteien.

Wenn eine solche Klausel nicht im Vertrag enthalten ist, hat der Vermieter dennoch das Recht, die Miete zu erhöhen, dies kann jedoch höchstens einmal im Jahr erfolgen. Darüber hinaus ist er verpflichtet, dies dem Mieter vorab schriftlich mitzuteilen. Passen ihm die neuen Bedingungen nicht, kann er einseitig vom Vertrag zurücktreten.

Der Mieter hat auch das Recht, eine Minderung des Mietpreises zu verlangen, wenn sich durch Umstände, die er nicht zu vertreten hat, die Beschaffenheit der Mieträume verschlechtert hat.

zusätzlich

Sprechen Sie mit dem Eigentümer über alle Details. Sie werden sich wahrscheinlich oft treffen müssen. Er macht sich Sorgen um seine Wohnung, du machst dir Sorgen um die Lebensqualität, also lerne zu verhandeln und schreibe alle mündlichen Vereinbarungen in das Dokument.

Nicht oft, aber eine unangenehme Situation passiert: Manchmal betreten die Eigentümer gerne ohne Vorwarnung, auch in Abwesenheit von Mietern und mehrmals im Monat. Dies ist ein Grund, den Vertrag mit Erstattung der Umzugskosten des Mieters zu kündigen. Um eine solche Situation zu vermeiden, fügen Sie der Vereinbarung einfach eine Zeile hinzu, wie oft der Eigentümer bei Ihnen vor Ort erscheinen darf, ob eine vorherige Warnung erforderlich ist und weisen Sie auf das Verbot von spontanen Besuchen in Ihrer Abwesenheit hin.

Informieren Sie sich über den Umgang des Vermieters mit Gästen und Tieren und geben Sie dies im Vertrag an.

Nur wenn alle wichtigen Details ausgehandelt und festgelegt werden, können beide Parteien ohne Konflikte und ohne unnötige Angst leben.

Kündigung des Vertrages durch das Gericht

Wir haben bereits gesagt, dass es für einen Vermieter nicht einfach ist, sich von einem Mieter zu trennen, die Vertragsart spielt eine wichtige Rolle. Der Mieter hat jedoch das Recht, den Vertrag jederzeit zu kündigen, jedoch mit einer Bedingung: Er muss dem Vermieter seinen Wunsch drei Monate im Voraus schriftlich mitteilen.

Aber manchmal ist es unmöglich, sich menschlich zu einigen, und für eine der Parteien gibt es nur einen Ausweg - Gerichtsverfahren zu beantragen und den Vertrag zu kündigen.

Auf Antrag des Vermieters kann der Vertrag vorzeitig gerichtlich gekündigt werden, wenn der Mieter:

verwendet Eigentum mit einem erheblichen Verstoß gegen die Vertragsbedingungen oder mit wiederholten Verstößen;
verschlechtert das Eigentum erheblich;
zahlt die Miete mehr als zweimal hintereinander nicht pünktlich;
führt keine größeren Reparaturen an der Immobilie innerhalb der vertraglich festgelegten Fristen durch, wenn nach dem Vertrag größere Reparaturen vom Mieter zu verantworten sind.

Der Vermieter kann den Vertrag nur dann gerichtlich kündigen, wenn er vom Mieter schriftlich die Beseitigung der Verstöße verlangt.

Auf Antrag des Mieters kann der Mietvertrag vorzeitig gerichtlich gekündigt werden, wenn:

der Vermieter stellt das Objekt nicht zur Verfügung oder schafft Hindernisse, die die volle Nutzung des Objekts verhindern;
das Objekt Mängel aufweist, die vom Vermieter bei Vertragsschluss nicht angegeben wurden, dem Mieter im Voraus nicht bekannt waren und bei der Besichtigung des Objekts nicht entdeckt werden konnten;
Der Vermieter führt keine größeren Reparaturen an der Immobilie innerhalb der vertraglich festgelegten Frist oder innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch;
Eigentum, aufgrund von Umständen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, in einem für den Gebrauch ungeeigneten Zustand.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand, in dem er es erhalten hat, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung oder in dem vertraglich vorgesehenen Zustand an den Vermieter zurückzugeben.

Lassen Sie uns abschließend auf zwei weitere wichtige Punkte eingehen.

Schenkt oder verkauft der Vermieter ein gemietetes Haus, endet der Mietvertrag dadurch nicht. Mit anderen Worten, wenn jemand kommt und sagt: „Zieh aus, ich verkaufe eine Wohnung“, ist das illegal. Der Eigentümerwechsel führt nicht zur Beendigung des Mietvertrages für die Wohnung.

Bei Bedarf können Sie den Mieter (Mieter) wechseln. Das heißt, wenn der Vertrag für den Ehemann abgeschlossen wird und er beispielsweise auf einer langen Geschäftsreise zum Nordpol fährt, können Sie mit seiner Zustimmung den Mieter in seine Frau umwandeln. In diesem Fall bleibt der Vertrag gleich, die Konditionen gleich, die Laufzeit läuft weiter und wird nicht zurückgesetzt. Dies kann Sie aber bei Problemen (z. B. wenn Sie den Vertrag kündigen oder etwas gerichtlich eintreiben müssen) entbürokratisieren.