5 Fehler beim Wohnungskauf im Neubau, die Geld und Nerven kosten

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Auf die großzügigen Versprechen des Bauträgers zu vertrauen und eine Wohnung in der Gegend zu kaufen, die einem auf dem Bild so gut gefällt, lohnt sich definitiv nicht.

Die meisten von uns werden in ihrem Leben nichts Teureres als eine Wohnung kaufen. Wir sparen mehrere Jahre für eine Anzahlung, dann tilgen wir die Hypothek für weitere 10 Jahre - und das alles, um eigene Quadratmeter zu erwerben.

Ich leite seit acht Jahren den Service für die Wohnungssuche in Neubauten und kann immer noch nicht verstehen, warum Menschen mit dem Hauptkauf ihres Lebens schlampig umgehen. In diesem Artikel erzähle ich Ihnen die wichtigsten Fehler beim Kauf einer Wohnung in einem Neubau, wozu sie führen und wie Sie sie vermeiden können.

1. Wählen Sie die erste Wohnung, die auftaucht

Entwickler platzieren Werbung auf Werbetafeln, in Verkehrsmitteln, im Internet und im Fernsehen. Natürlich sind die Wohnungen darin so beschrieben, dass es kein besseres Angebot zu finden scheint. Daher suchen viele nicht danach. Die Wohnung hat mir auf einem Werbeplakat gefallen - und jetzt macht eine Person im Bauträgerbüro einen Deal.

Mit diesem Ansatz sind die Chancen, die beste Wohnung für Ihr Budget zu kaufen, minimal. Es stellt sich fast immer heraus, dass ein anderer Bauherr eine ähnliche Wohnung günstiger hatte. Oder das gleiche, aber es hat eine größere Fläche oder einen besseren Hof. Daher empfehle ich dringend, den Markt zu studieren, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Bestimmen Sie den Betrag, den Sie ausgeben möchten, und sehen Sie, was die Entwickler Ihrer Stadt für dieses Geld anbieten. Vergleichen Sie diese hinsichtlich Preis, Fläche, Zusatzausstattungen wie schlüsselfertiger Ausbau oder Hof ohne Parkplatz miteinander – und treffen Sie erst dann eine Entscheidung.

35 m² zum Preis von 40

Fall aus der Praxis: Ein Mann kaufte eine Wohnung in St. Petersburg. Aus der Anzeige erfuhr er vom Vorschlag des geförderten Bauträgers: 3 Millionen Rubel, 35 m², das Haus wird in anderthalb Jahren geliefert. Alles passte zu ihm, und er hat den Deal formalisiert.

Und dann stellte sich heraus, dass ein anderer Entwickler Wohnungen im selben Stadtteil verkaufte, nur odnushki waren bereits 40 Quadratmeter groß. Der Preisunterschied war unbedeutend, 70 Tausend. Diese Wohnungen waren etwas weiter von der U-Bahn entfernt, aber für den Käufer war es nicht so wichtig.

Es hat sich gelohnt, ein paar Abende damit zu verbringen, den Markt zu beobachten, und die Wahl wäre viel besser.

Erstellen Sie eine Übersichtstabelle und vergleichen Sie Wohnungen nach Parametern, die Ihnen wichtig sind. Wir haben eine Vorlage in Google Sheets vorbereitet - folgen Sie dem Link, machen Sie eine Kopie und verwenden Sie sie.

Vorlage öffnen →

Ich werde auch einige der bequemsten und informativsten Websites für die Überwachung des Marktes vorschlagen.

Föderal:

• "ZYANOGEN";
• Yandex. Realty.

Für Moskau:

• MskGuru;
• "Novostroi";
• Nowostroi ‑ M.

Für St. Petersburg:

• SpbGuru;
• "Nowostroj-SPb";
• Novostroy.su.

2. Glauben Sie den unbegründeten Versprechungen des Entwicklers

Um Sie davon zu überzeugen, eine Wohnung von ihnen zu kaufen, bombardieren Sie die Entwickler buchstäblich mit Versprechungen. „Jetzt Wohnung kaufen! Dann werden hier ein Kindergarten, eine Schule, Cafés und Restaurants, der öffentliche Nahverkehr erscheinen. Die Wohnungspreise werden in die Höhe schnellen! - Sie sagen.

Beim Immobilienkauf kann man nichts trauen. Falls tatsächlich Pläne für den Ausbau der Infrastruktur bestehen, sollten diese in der Projekterklärung dokumentiert werden. Sie können auch kommunale Standorte nach territorialen Entwicklungsplänen durchsuchen. Den Bebauungsplan von Murin finden Sie beispielsweise auf der Website des Gemeindebezirks Wsevolozhsk.

Eine Wohnung auf freiem Feld gespart und gekauft

Eine Familie glaubte den Versprechen des Bauträgers zu sehr und kaufte eine Wohnung in der Grube in einem neuen Gebiet. Damals wurden dort buchstäblich drei oder vier Gebäude übergeben, und jetzt verkauften sie Wohnungen in Häusern der zweiten Stufe. Von der Infrastruktur - die Straße und mehrere kleine Geschäfte.

Das Unternehmen versprach, dass hier in nur fünf Jahren eine normale städtische Infrastruktur entstehen wird. Für die Familie sei es besonders wichtig gewesen, dass hier ein Kindergarten entstehen würde, so der Bauherr.

Fünf Jahre sind vergangen, und nur Kleinbusse, Lebensmittelketten und Bierstände sind aufgetaucht. Das Kind musste in einen kleinen privaten Kindergarten geschickt werden, weil sie nicht auf den staatlichen Kindergarten warteten.

Leere Versprechungen betreffen nicht nur die Infrastruktur, sondern auch die Qualität der Häuser selbst. Zum Beispiel werden anstelle der versprochenen geräuschlosen deutschen Aufzüge gewöhnliche Mogilev-Aufzüge installiert. Oder sie versprechen, die Wasserrohre im Boden zu verstecken, und geben diese Idee dann auf und ziehen sie direkt an den Wänden entlang: Sie müssen sie in Kisten wickeln und das Innere verderben.

Studieren Sie Ihre Projekterklärung und Ihr Eigenkapitalprojekt sorgfältig. Ziehen Sie pessimistische Schlussfolgerungen: Was nicht da ist, wird es nicht geben. Auf diese Weise wecken Sie keine unangemessenen Erwartungen an sich selbst, und wenn der Entwickler seine Versprechen hält, ist dies ein angenehmer Bonus.

3. Achten Sie nicht auf den Bereich

Manche Käufer kommen erst in eine neue Nachbarschaft, in der sie zum ersten Mal wohnen werden, wenn der Bauträger ihr Haus vermietet. Und sie sind mit unangenehmen Überraschungen konfrontiert.

Bemalte Bäume

Der Bauherr zeigte dem Käufer die Fläche des zukünftigen Hauses auf Modellen, die mit Computergrafik erstellt wurden. Dem Käufer gefiel es und er kaufte eine Wohnung.

Nach einiger Zeit kam der Mann in seinem neuen Zuhause an. Er erwartete, dass es viele Bäume im Hof geben würde, wie in diesen Putzen. Aber er wurde nur von ein paar Büschen in der Nähe der Eingänge und riesigen Neubauten begrüßt. Ein Mann kaufte eine Wohnung in einem typischen Beton-Ameisenhaufen.

Unbedingt - ich betone, zwingend! - Machen Sie vor dem Kauf einer Wohnung einen Rundgang durch die Gegend, in der Sie wohnen werden. Und das nicht für 15 Minuten aus dem Autofenster, sondern zu Fuß und für mehrere Stunden. Kommen Sie von der Arbeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln in Ihr neues Zuhause. Machen Sie einen Spaziergang, gehen Sie in Geschäfte, essen Sie in einem Café. Schauen Sie sich die Spielplätze an, plaudern Sie mit den Bewohnern – wie leben sie hier? So erhalten Sie eine grobe Vorstellung von der Gegend und können eine fundierte Entscheidung treffen, ob Sie hier eine Wohnung kaufen oder nicht.

Wenn tatsächlich noch kein Gebiet vorhanden ist, verfahren Sie in anderen, bereits bewohnten Gebieten des Entwicklers genauso. Vielleicht scheint Ihnen das alles jetzt nicht so wichtig zu sein und die Hauptsache ist, was sich in der Wohnung befindet. Nehmen Sie mein Wort: Das ist es nicht. Ich arbeite hauptsächlich in St. Petersburg, wir bauen am Stadtrand Schlafplätze mit ein paar Wolkenkratzern: Murino, Parnas, Dybenko. Und ich persönlich kenne Leute, die Geld sparen, dort Wohnungen kaufen und sich dann der Lebensrealität stellen und es sehr bereuen. Menschenmassen, die morgens der Metro folgen und abends wieder zurück, Staus am Ein- und Ausgang, identische Wolkenkratzer, mit Autos überfüllte Innenhöfe – all das verdirbt den Wohneindruck.

4. Vertraue Agenten nicht

In Bezug auf Agenten gibt es ein Klischee, dass dies alles Menschen sind, die nichts Nützliches tun, sondern viel Geld für ihre Dienste verlangen.

Tatsächlich ist der Teufel nicht so schrecklich, wie er gemalt wird. Entgegen der landläufigen Meinung verlangen Agenten keine Gebühren: Sie werden von Entwicklern bezahlt, um Käufer zu ihnen zu bringen. Gleichzeitig bleiben Agenten unvoreingenommen, da sie mit vielen Entwicklern gleichzeitig arbeiten.

Für einen Makler ist es wichtig, dass Sie eine passende Wohnung kaufen: Dazu teilt er seine Erfahrungen, beantwortet Ihre Fragen, agiert manchmal sogar als Psychologe, wenn Sie sich zu viele Sorgen machen. Er wird auch die Routinearbeit mit Dokumenten übernehmen. Für Sie ist die Registrierung einer Hypothek und die Zahlung einer Wohnung eine komplexe Wissenschaft, und er hat solche Operationen bereits Hunderte Male durchgeführt.

All dies betrifft natürlich gute Makler, die ehrlich für einen Prozentsatz des Verkaufs arbeiten. Es gibt andere, die um jeden Preis Geld von Ihnen bekommen wollen. Studieren Sie Bewertungen im Internet, fragen Sie nach Empfehlungen von Freunden - finden Sie um jeden Preis einen Makler mit positiven Bewertungen. Die besten Agenten werden immer durch Mundpropaganda gefunden.

5. Haben Sie Angst vor unvollendeten Projekten

Früher ging das Geld der Käufer beim Kauf einer Wohnung in der Ausgrabungsphase direkt an den Bauträger. In Zukunft könnte das Unternehmen pleitegehen und das Geld einfach ausbrennen.

In den letzten Jahren hat sich der Markt stabilisiert: Er wurde von großen Bauträgern besetzt, die jedes Jahr mehrere Häuser vermieten, langfristig arbeiten wollen und daher ihren Ruf schätzen. Trotzdem bleibt die Angst vor unfertigem Bau.

Sie brauchen keine Angst mehr zu haben. Ab dem 1. Juli 2019 ist das Gesetz Artikel 15.4 in Kraft. Besonderheiten beim Einwerben von Geldern von Teilnehmern am gemeinsamen Bau durch einen Bauträger, wenn diese Gelder auf Treuhandkonten beim Übergang von Bauträgern auf Treuhandkonten platziert werden. Das bedeutet, dass Sie beim Kauf einer Wohnung in der Ausgrabungsphase Geld nicht an den Bauträger, sondern an die Bank überweisen. Die Gelder werden von der Bank bis zum Bau des Hauses einbehalten – und erst dann kann der Bauherr sie erhalten. Wird das Haus aus irgendeinem Grund nicht übergeben, wird Ihnen die Bank das Geld zurückerstatten.

Ich hoffe, diese Tipps helfen Ihnen beim Kauf Ihrer Traumwohnung. Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten und Fragen haben, stellen Sie sie in den Kommentaren, ich beantworte sie gerne!