10 Fehler beim Wohnungskauf, die teuer werden können

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Sie werden durch die Aufmerksamkeit für die auf den ersten Blick unbedeutenden Nuancen gerettet.

1. Dokumente nicht prüfen

Das gründliche Studium von Dokumenten ist ein so elementares Stadium, dass es scheint, als würde niemand daran hängen bleiben. Aber gerade diese Zuversicht hat jede Chance, tödlich zu werden.

Zum Beispiel zeigt der Verkäufer einen Reisepass - ein gewöhnliches Dokument, nichts Verdächtiges. Und später stellt sich heraus, dass er vor sechs Monaten der Polizei gemeldet hat, dass er ihn verloren hat. Und jetzt versucht er, einen Deal mit einem ungültigen Ausweis zu machen. In Zukunft kann dies viele Probleme versprechen, auch wenn es dem Käufer am Ende gelingt, seinen Fall zu beweisen.

Es gibt auch weniger offensichtliche Irrtümer und Druckfehler, aufgrund derer die Rechtmäßigkeit der Transaktion in Frage gestellt werden kann - unterschiedliche Daten desselben Ereignisses in Dokumenten oder eine Nichtübereinstimmung eines Buchstabens in den Namen.

Was zu tun ist

Lesen Sie jedes Papier immer sorgfältig durch, auch wenn Sie einen Mustervertrag vor sich haben. Überprüfen Sie Daten, Vornamen, Nachnamen - alle wichtigen Informationen. Der Sonderdienst des Innenministeriums "Abgleich mit der Liste der ungültigen russischen Pässe" hilft bei der Feststellung der Echtheit des Reisepasses. Dazu benötigen Sie lediglich eine Serie und eine Belegnummer.

2. Ignorieren Sie die Rechtmäßigkeit des Layouts

Der Staat verbietet das willkürliche Brechen und Bauen von Mauern. Willkür ist hier gefährlich: Sie werden in einer Wohnung die Tür durchschneiden, und die ganze Treppe stürzt ein. Daher muss jeder Sanierung zugestimmt werden.

Wenn der Vorbesitzer den Umbau nicht gesetzeskonform durchgeführt hat, liegt diese Verantwortung auf den Schultern des neuen Hausbesitzers und erfordert viel Zeit und viel Geld. Darüber hinaus werden einige Transformationen nie genehmigt. Und Sie müssen die Wände an die gemäß den Dokumenten festgelegten Orte zurückbringen, sonst kann die Wohnung sogar abgenommen und auf einer öffentlichen Versteigerung verkauft werden.

Was zu tun ist

Fordern Sie einen erweiterten Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate an, der den technischen Plan der Wohnung enthält. Dann wird es möglich sein, es mit der realen Anordnung der Strukturen zu vergleichen und zu verstehen, ob alles in Ordnung ist. In einigen Fällen wird die Tatsache der unkoordinierten Sanierung im Plan festgehalten.

3. Überprüfen Sie nicht die Archivinformationen der in der Wohnung registrierten Personen

Es kommt vor, dass eine Registrierungsbescheinigung in Formular 9, in der alles in der Wohnung registrierte angegeben ist, keine Fragen aufwirft. Aber es gibt umstrittene Mieterkategorien, die wissenswert sind, auch wenn sie entlassen werden.

Dies sind zum Beispiel die fehlenden. Wenn das Gericht eine Person als solche anerkannt hat, kann sie durch das Gesetz der Russischen Föderation vom 25. Juni 1993 Nr. 5242-1 ausgeschrieben werden. Wenn der Vermisste jedoch zurückkehrt, hat er Anspruch auf Wiederherstellung der Registrierung am alten Wohnort.

Bei den Gefangenen ist die Situation ähnlich. Seit 2015 werden sie durch das Bundesgesetz vom 31. Dezember 2014 Nr. 525-FZ nicht mehr ausgestellt, um sie an Orten der Freiheitsentziehung zu registrieren. Die Haftstrafen sind jedoch lang, so dass theoretisch die Gefahr besteht, dass der Täter nach Verbüßung seiner Strafe zurückkehrt und versucht, sich in seiner alten Wohnung anzumelden.

Was zu tun ist

Sie müssen den Verkäufer um zwei Zertifikate bitten:

• Archiv zur Anmeldung im Formular 9. Es wird nicht immer freiwillig gegeben, da es personenbezogene Daten ehemaliger Einwohner enthält. Aber es ist dieses Dokument, das in Dynamik jeden zeigt, der jemals in der Wohnung registriert war.
• Hilfe im Formular 12. Es enthält Informationen darüber, ob jemals jemand aus der Kategorie „Problem“in der Wohnung gemeldet war.

4. Erfordern Sie nicht die Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers

Das in der Ehe erworbene Vermögen gilt als gemeinschaftliches Vermögen, auch wenn es nur auf den Namen des Ehemannes oder der Ehefrau eingetragen wird. Ein Ehegatte hat also kein Recht, eine Wohnung ohne Zustimmung des anderen zu verkaufen. Ein Geschäft ohne Zustimmung der zweiten Person kann angefochten werden.

Aber das ist nicht alles. Ähnliche Probleme treten manchmal trotzdem auf, auch wenn der Eigentümer der Wohnung geschieden ist. Zum Beispiel gelang es dem Ex-Mann und der Ex-Frau nicht, das Eigentum zu teilen und es dennoch gemeinsam zu besitzen.

Was zu tun ist

Erfordern Sie eine notariell beglaubigte Zustimmung des zweiten Ehegatten oder eine gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung des Vermögens, nach der das Eigentum auf den Verkäufer übertragen wurde.

5. Weiß nicht, wie die Privatisierung formalisiert wurde

Verweigert eine teilnahmeberechtigte Person zum Zeitpunkt der Privatisierung ihren Anteil, so behält sie das Recht, lebenslang in der Wohnung zu wohnen.

Klingt etwas beängstigender, als es tatsächlich ist. Ein solcher Mieter kann sich freiwillig bereit erklären, aus der Wohnung auszuchecken und sich an einem anderen Ort anzumelden, und dies auch per Gerichtsbeschluss.

Wenn der Käufer diese Frage jedoch nicht sofort klärt, riskiert er, in Zukunft an langen Rechtsstreitigkeiten teilzunehmen.

Was zu tun ist

Prüfen Sie die Privatisierungsunterlagen und vergleichen Sie die darin enthaltenen Daten mit der Liste der zu diesem Zeitpunkt in der Wohnung registrierten Mieter, die in der Archivbescheinigung im Formular 9 angegeben sind.

Und wenn Sie eine Person finden, die das Recht hat, ein Leben lang zu leben, erhalten Sie von ihr eine notariell beglaubigte Verzichtserklärung und eine Meldebescheinigung an einer neuen Adresse, nachdem sie aus der alten Wohnung entlassen wurde.

6. Sehen Sie sich nicht die Geschäftsfähigkeitsbescheinigung des Verkäufers an

Jeder Deal ist gültig, wenn seine Teilnehmer einen nüchternen Verstand und ein solides Gedächtnis haben. Leider ist die Unfähigkeit nicht offensichtlich - Sie können eine Wohnung von einem vernünftig aussehenden Eigentümer kaufen und dann feststellen, dass er kein Recht hatte, sie zu verkaufen. Und am Ende ohne Geld und ohne Wohnung dastehen.

Was zu tun ist

Bitten Sie den Verkäufer um eine Bescheinigung der Geschäftsfähigkeit von einem Psychiater und einem Narkologen. Außerdem ist es nach Möglichkeit besser, mit ihm zum Arzt zu gehen, um sicherzustellen, dass er während des Übergangs keine Dokumente gekauft hat.

7. Erben entsorgen

Der Kauf einer Wohnung, die vom Eigentümer geerbt wurde, ist eine potenzielle Quelle von Problemen. Natürlich läuft es nicht unbedingt nach dem Worst-Case-Szenario.

Aber manchmal erscheinen nach dem Verkauf benachteiligte Erben, die den Deal anfechten. Auch sie könnten sich um eine Wohnung bewerben, daher muss die Aufteilung des Wohnraums neu gestartet werden. Der Käufer wird in dieser Situation unschuldig verletzt.

Was zu tun ist

Je mehr Zeit seit dem Erhalt der Erbschaft vergangen ist, desto geringer ist die Gefahr, dass unzufriedene Menschen auftreten. Schauen Sie also in der Bescheinigung für das Jahr der Wohnungsübergabe nach. Und konsultieren Sie einen Anwalt - lassen Sie ihn die spezifische Situation mit der Wohnung überprüfen, die Sie kaufen möchten.

8. Kinder aus den Augen verlieren

Wenn der Eigentümer Kinder hat, ist es möglich, dass die Wohnung mit Mutterschaftskapital gekauft wurde. In diesem Fall sind die Eltern verpflichtet, ihren Kindern Wohnanteile zur Verfügung zu stellen. Wenn nicht ausgewählt, kann die Transaktion angefochten werden.

Doch die dekorierten Kinderanteile in der Wohnung versprechen zusätzliche Probleme. Ist der Eigentümer minderjährig, muss die Zustimmung zum Verkauf durch die Vormundschaftsbehörde erteilt werden. Und wenn die Kinder über 14 Jahre alt sind, dann sie selbst.

Was zu tun ist

Bitten Sie den Immobilienverkäufer um eine Bescheinigung der Pensionskasse, dass das Mutterschaftskapital nicht für den Kauf einer Wohnung verwendet wurde. Wenn die Eigentümer Kinder sind, stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Zustimmungen im Dokumentenpaket enthalten sind.

9. Zahlungen für Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen nicht überprüfen

Es geht nicht einmal um Schulden. Hat der Vorbesitzer die Gemeinschaftswohnung nicht bezahlt, bleiben die Schulden bei ihm. Ausnahme ist die Überholung, hier muss der neue Vermieter die Nichtzahlung zurückzahlen.

Ein Blick auf die Stromrechnungen lohnt sich, um sicherzustellen, dass die Gemeinschaftswohnung Sie in Zukunft nicht ruiniert. Denn selbst in einer Stadt sind die Beträge von Stadtteil zu Stadtteil und von Verwaltungsgesellschaft zu Verwaltungsgesellschaft teilweise sehr unterschiedlich.

Die Schulden des Vorbesitzers sind gefährdet, wenn sie riesig sind. Und wenn er bereits ein Insolvenzverfahren eröffnet hat, kann der Verkaufsvorgang für ungültig erklärt und die Wohnung zur Schuldentilgung an die Masse zurückgegeben werden.

Was zu tun ist

Bitten Sie darum, Zahlungen für die letzten Monate anzuzeigen.

10. Mit dem Vertrag betrügen

Die Leute gehen zu allen möglichen Tricks, um Steuern zu hinterziehen. Beispielsweise wird vorgeschlagen, nicht den gesamten Transaktionsbetrag in den Vertrag aufzunehmen. Es kann für den Verkäufer von Vorteil sein, aber nicht für den Käufer.

In diesem Fall wird der Käufer alle Ansprüche in genau der Höhe geltend machen, die in den Dokumenten angegeben ist. Er wird auch nicht in der Lage sein, den vollen Steuerabzug für den Erwerb von Wohnraum zu erhalten. Und wenn er schneller als drei Jahre später verkauft, riskiert er, mehr Steuern zu zahlen, als er könnte.

Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, anstelle eines Kaufvertrags einer Schenkungsurkunde zuzustimmen, wenn die Geldüberweisung durch ein Dokument formalisiert wird. Zunächst muss der Käufer die Steuer zahlen - für Einkünfte in Form von Immobilien, die von einer anderen Person als einem nahen Verwandten geschenkt wurden. Zweitens kann die Transaktion ungültig gemacht werden.

Was zu tun ist

Schreiben Sie die Wahrheit in den Vertrag. Fälschungen sind für den Verkäufer von Vorteil, aber Sie sollten zuerst an sich und Ihre Vorteile denken.