Warum Immobilien ab dem 1. Juli teurer werden und ein Wohnungskauf dringend ist

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Das neue Gesetz soll das Geld der Aktionäre schützen. Aber die Banken werden am meisten davon profitieren.

Was passiert am 1. Juli?

Am 1. Juli 2019 treten Gesetzesänderungen in Kraft, die die Regeln der Beziehung zwischen Unternehmen und Auftraggeber im gemeinsamen Baumarkt ändern.

Bauherren können das Geld von Personen, die während des Baus eines Hauses Wohnungen kaufen, nicht mehr direkt verwenden. Diese Gelder werden auf Treuhandkonten gehalten. Das Unternehmen kann sie erst nach Inbetriebnahme des Objekts entfernen.

Entwickler müssen Bankkredite aufnehmen – natürlich zu Zinsen. Die Sberbank verspricht zum Beispiel, sie zu 7-8% zu verleihen, was viel ist.

Und warum wird dieses Gesetz benötigt?

Dies ist die nächste Stufe der Verbesserung der Gesetzgebung, um das Geld der Aktionäre zu schützen.

Bis 2004 gab es keinen einheitlichen Regulierungsrahmen für den gemeinsamen Bau, so dass verschiedene betrügerische Pläne in Form von Mehrfachverkäufen derselben Wohnung an mehrere Kunden, dem Verschwinden des Bauträgers mit all dem Geld und so weiter florierten.

Das Gesetz 214-FZ hat die Situation auf dem gemeinsamen Baumarkt erheblich verbessert. Es schützt den Käufer vor einem Doppelverkauf von Objekten, regelt das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Bauträger. Aber die Regelung versichert nicht gegen die Insolvenz des Unternehmens, was nicht so selten vorkommt. Jetzt gibt es 887 Problemgebäude im Register des Bauministeriums.

Das neue Gesetz soll Aktionäre vor solchen Fällen schützen. Wenn das Unternehmen seinen Verpflichtungen nicht nachkommt - den Bau nicht fertigstellt, die Frist versäumt - wird das Geld vom Treuhandkonto an den Auftraggeber zurückerstattet.

Scheint ein gutes Gesetz zu sein. Oder gibt es einen Haken?

Hier gibt es einige Nuancen. Der neue Mechanismus zum Schutz der Aktionäre ist eine gute Verbesserung. Es schließt Situationen aus, in denen Menschen ohne Geld, ohne Wohnung, aber mit einer langfristigen Hypothek für nicht vorhandene Wohnungen zurückbleiben.

Gleichzeitig wird der Bau des Gebäudes für den Entwickler jedoch mehr kosten, was sich sicherlich auf die Kosten der Wohnungen auswirkt. Und wir sprechen über den Preis für unfertige Wohnungen.

So funktionierte es vorher: Der Entwickler nahm Geld vom Aktionär und gab ihm einen Rabatt für die Verwendung dieser Mittel. Der Kauf einer Wohnung war in diesem Fall eine Art risikoreiches Investment. Sie könnten zum Beispiel ein Haus in der Ausgrabungsphase für 1,5 Millionen Rubel kaufen und es mit einem Marktwert von 2 Millionen fertig machen. Nun hat der Bauherr viel weniger Grund für diese Großzügigkeit: Er muss noch Zinsen an die Bank zahlen.

Die Preise für Wohnungen in Neubauten dürften also steigen: Unternehmen werden nicht mit Verlust arbeiten. Aber es gibt auch eine starke Abschreckung – die Kaufkraft der Russen. Für Waren, die zu teuer sind, gibt es vielleicht einfach keine Händler. Umfragen zufolge sind Käufer jetzt bereit, für sicherere Transaktionen mit Treuhandkonten 5% des Wohnungspreises zu zahlen.

Die Verteuerung gemeinsamer Bauobjekte kann die Kosten anderer Wohnungen verschärfen. Aber die Wachstumsrate hängt vom Markt ab. Im Jahr 2018 stiegen die Immobilienpreise auf dem Primärmarkt und ohne Gesetze zu Treuhandkonten um 4,35%, auf dem Sekundärmarkt um 1,58%.

Werden die Wohnungen also teurer oder nicht?

Das kann niemand mit Sicherheit sagen. Die Voraussetzungen deuten darauf hin, dass die Preise der Wohnungen steigen werden. Aber darüber sprechen vor allem die Entwickler selbst. Es ist möglich, dass sie die Leute nur dazu drängen, Wohnungen zu kaufen, bevor das Gesetz über Treuhandkonten in Kraft tritt. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass die Preise für solche eiligen Kunden bereits erhöht werden.

Was sich in diesem Fall definitiv nicht lohnt, ist Eile. Sie riskieren es eilig, einem skrupellosen Bauträger Geld zu geben und einer der letzten betrogenen Immobilieninvestoren zu werden. Überprüfen Sie das Unternehmen sorgfältig - Lifehacker hat geschrieben, wie es geht.

Wenn Sie keine Zeit haben, machen Sie sich keine Sorgen. Selbst wenn die Preise steigen, ist es besser, ein wenig zu viel zu bezahlen, als ohne Wohnung und ohne Geld da zu stehen.

Moment, was passiert mit dem Geld, wenn der Bank die Lizenz entzogen wird?

Ein solches Risiko ist auch in den Gesetzen vorgesehen. Wenn die Bank ihre Lizenz verliert, gibt die Einlagensicherungsstelle das Geld zurück – jedoch nicht mehr als 10 Millionen. Die Versicherung gilt bis zur Vermietung der Wohnung oder bis Sie den Vertrag mit dem Bauträger kündigen.

Ein Treuhandkonto sieht also wie eine Einzahlung aus?

Nur teilweise, und die Banken machen sich diesbezüglich sehr gut. Dank des neuen Gesetzes werden sie an Entwickler Kredite vergeben und von ihnen Zinsen erhalten. Während sie das Haus bauen, kann die Bank Geld von Treuhandkonten "verdrehen" und Einnahmen daraus erzielen. Nach der Beauftragung der Wohnungen an den Bauträger überweist dieser genau den Betrag, den Sie eingezahlt haben, ohne Zinsen. Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers erhalten Sie auch Geld ohne Zinsen. Wer hier am Ende gewinnt, ist klar.

Also, was ist das Ergebnis?

Die Quintessenz ist einfach:

1. Ab dem 1. Juli 2019 wird der Kauf von Immobilien im Bau sicherer, aber möglicherweise auch teurer.
2. Das Geld, das Sie für die Wohnung bezahlen, bleibt bis zur Inbetriebnahme des Hauses auf der Bank. Verstößt der Entwickler gegen die Verpflichtungen, werden diese an Sie zurückgesandt.
3. Bei Problemen mit der Bank wird das Geld auch an Sie zurückerstattet, jedoch nicht mehr als 10 Millionen Rubel.
4. Sie müssen auf keinen Fall überstürzt eine Wohnung kaufen - berücksichtigen Sie alle Nuancen. Wenn Sie sich jedoch für einen Entwickler entschieden haben und bereits einen Deal geplant haben, können Sie möglicherweise etwas Geld sparen.