So kaufen Sie eine Wohnung und bereuen es nicht: kompetente Beratung

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Gemeinsam mit einem Immobilienexperten haben wir herausgefunden, was beim Kauf zu beachten ist, warum man es nehmen sollte und wie man sich verhält, wenn Minderjährige unter den Eigentümern sind.

Worauf Sie bei der Wohnungswahl achten sollten

Stadtteilinfrastruktur

Der Bereich sollte autark sein, so dass die meisten Objekte, die Sie regelmäßig besuchen werden, wenn nicht zu Fuß erreichbar sind, dann mindestens ein oder zwei Stationen von Ihrem Zuhause entfernt sind. Das Mindestset ist ein Supermarkt (und vorzugsweise mehrere auf einmal, um nicht Schlange zu stehen), eine Apotheke und eine Klinik. Wenn die Familie bereits Kinder hat oder erwartet, sollte auch eine Schule und ein Kindergarten in der Nähe sein. Suchen Sie nach Ihren Bedürfnissen weiter. Jemand braucht einen Fitnessclub nicht weit von zu Hause, jemand braucht einen Joggingpark oder einen ausgestatteten Bereich, in dem Sie spazieren gehen und Ihren Hund trainieren können.

Bei der Untersuchung einer Wohnung rate ich Ihnen, vom Allgemeinen zum Besonderen vorzugehen. Zuerst betrachten wir die Umgebung (allgemein), dann das Haus und seine Umgebung und erst dann die Wohnung (privat). Finden Sie heraus, was es in der Nachbarschaft gibt, ob es die nötige Infrastruktur und Grünflächen in der Nähe gibt. Stellen Sie sicher, dass sich in der Nähe keine gefährlichen Industrien befinden.

Die Infrastruktur rund um Zweitwohnungen ist oft besser als in Neubaugebieten. Wenn Sie ein Haus in einem Neubau kaufen, prüfen Sie, wie sich das Gebiet entwickeln wird. Es ist gut, wenn der Bauherr sich um den Komfort der Käufer gekümmert hat und im Projekt nicht nur Geschäfte in den ersten Stockwerken der Häuser, sondern auch eine Schule mit Kindergarten in Laufnähe zur Verfügung gestellt hat.

Avito hat mehr über den Verkauf von Wohnungen aus ganz Russland gesammelt - es gibt sowohl Neubauten als auch Zweitwohnungen von den Eigentümern. Über Filter finden Sie schnell eine bequeme Option: Wählen Sie den Stadtteil, den Bereich der Wohnung und die Anzahl der Zimmer, den Haustyp und die gewünschte Etage aus - in der Suche erscheinen nur passende Angebote Ergebnisse.

Suchen Sie nach Anzeigen mit der Aufschrift "Online Display": Dies bedeutet, dass der Verkäufer oder Eigentümer bereit ist, Sie über einen Videolink über einen beliebigen Kanal - zum Beispiel Skype oder WhatsApp - durch die Wohnung zu führen. Darüber hinaus können Sie den Eigentümer des Grundstücks bitten, den Zustand des Eingangs, des Aufzugs und des angrenzenden Gebiets nachzuweisen.

Verkehrsanbindung

Wenn man mit drei Überweisungen nach Hause muss, macht das die Freude über das gesparte Geld und die gelungene Aufteilung der Wohnung zunichte. Von den Hauptverkehrsadern isolierte Standorte sind möglicherweise nicht so attraktiv wie vom Verkäufer versprochen. Wenn relativ gesehen nur eine Straße in das Gebiet führt, machen Sie sich auf regelmäßige Staus gefasst. Morgens und abends wird es voll mit Autos sein.

Versuchen Sie, während der Stoßzeiten von Ihrem zukünftigen Zuhause zur Arbeit und zurück zu pendeln, und prüfen Sie, ob die öffentlichen Verkehrsmittel regelmäßig verkehren. Dies lohnt sich, auch wenn Sie hauptsächlich mit dem privaten Auto anreisen. Manchmal ist es einfacher, Zeit zu sparen und mit dem Bus nach Hause zu kommen, als im Stau stecken zu bleiben. Beachten Sie jedoch, dass in Großstädten die Wahrscheinlichkeit, in den öffentlichen Verkehr zu geraten, sehr hoch ist. Konzentrieren Sie sich in diesem Fall darauf, wie schnell und bequem Sie mit der U-Bahn oder dem Zug dorthin gelangen.

Betrachten Sie die Gegend schließlich mit den Augen eines ständigen Bewohners, nicht eines Gastes. Ist es einfach, von der nächsten Bushaltestelle und U-Bahn-Station zu Ihrem Haus zu laufen, oder müssen Sie durch eine Einöde waten, in der es keine Laternen gibt? Gibt es einen organisierten Parkplatz oder ist der Hof voller Autos? All dies sind Kleinigkeiten, aber sie beeinträchtigen den Wohnkomfort. Daher ist es manchmal besser, kein Geld zu sparen und eine Option zu wählen, die zwar teurer ist, aber in einer geeigneten Gegend liegt.

Hauszustand

Beschränken Sie sich nicht auf die Besichtigung der Wohnung und studieren Sie den Eingang, das Haus und die Umgebung gründlich.

Alena Kvach

Untersuchen Sie das Haus von außen, stellen Sie fest, wo sich die Wohnung befindet, und überprüfen Sie, ob die Wände beschädigt sind. Schauen Sie, wohin die Fenster zeigen, ob sich in der Nähe Catering-Einrichtungen und 24-Stunden-Betriebe befinden, die die Ruhe stören.

Achten Sie auf den Zustand der Zufahrtsstraßen und Gehwege – wenn Sie auch in der warmen Jahreszeit zwischen Schlaglöchern manövrieren müssen, wird die Straße im Winter zum Hindernisparcours. Sehen Sie, wie der Innenhof eingerichtet ist: gibt es Bänke und einen Sportplatz, einen Spielplatz.

Alena Kvach

Es wird nicht überflüssig sein, mit unmittelbaren Nachbarn aus nahe gelegenen Wohnungen zu kommunizieren und zu sehen, wie hoch die Bevölkerungszahl des Hauses ist. Achten Sie auf den Zustand der Aufzugsgruppen und Aufzüge. Wenn das Haus über eine Müllrutsche verfügt, sollten Sie sich bei den Nachbarn erkundigen, ob es Insekten und Nagetiere gibt, und sich auch erkundigen, wie die Versorgungsunternehmen und die HOA oder die Verwaltungsgesellschaft funktionieren.

Zustand der Wohnung

Lassen Sie sich nicht von frischen Reparaturen täuschen – dahinter können sich fehlerhafte Verkabelungen, undichte Rohre oder illegale Sanierungen verbergen. Besichtigen Sie die Wohnung bei Tageslicht: Auf diese Weise können Sie das natürliche Licht genießen und kleinere Mängel wie Spuren von Undichtigkeiten feststellen. Übrigens ist es besser, Optionen mit Fenstern nach Südwesten oder Südosten zu wählen, wenn die Räume tagsüber hell sein sollen.

Alena Kvach

Achten Sie in der Wohnung auf mögliche Undichtigkeiten und Sanierungen, die die strukturellen Elemente des Raumes verletzen. Überprüfen Sie den Fluss von kaltem und heißem Wasser - in einigen Häusern ist dies ein irreparables Problem. Ich empfehle, sich die Quittungen für Stromrechnungen und Überholungen mehrere Monate lang anzusehen. Einige Wohnungseigentümergemeinschaften bieten Optionen wie Videoüberwachung oder Sicherheit und Reinigung in Versorgungsunternehmen. Dies führt zu erheblichen monatlichen Raten.

Wenn Sie in der kalten Jahreszeit eine Wohnung inspizieren, berühren Sie die Batterien und fahren Sie mit der Hand an den Wänden entlang, die die Straße säumen - sie sollten nicht kalt sein. Die Belüftung in Küche und Bad sollte überprüft werden. Befestigen Sie ein Stück Papier an der Lüftungsöffnung - wenn es von der Lüftungsöffnung angezogen wird, ist alles in Ordnung.

Untersuchen Sie die Fenster und den Balkon. Bitte beachten Sie, dass um die Fensteröffnungen herum keine Schlieren und Schimmelspuren vorhanden sind und aus den Rissen kein Blasen entsteht. Prüfen Sie, ob es leicht ist, die Rahmen vollständig zu öffnen und in den Belüftungsmodus zu wechseln. Wenn die Fenster auf eine laute Straße zeigen, stellen Sie sicher, dass sie Geräusche von außen gut übertönen können.

Sehen Sie sich den Zustand des Bodens, der Wände und der Decke an. Wenn an der Decke seltsame Flecken und Schlieren vorhanden sind, sind dies höchstwahrscheinlich die Folgen eines Hochwassers. Von oben kann man noch mit den Nachbarn verhandeln, aber wenn die Wohnung im Dachgeschoss liegt und das undichte Dach schuld ist, wird es schwieriger, Abhilfe zu schaffen. Gehen Sie durch die Räume und prüfen Sie, ob der Boden unter Ihren Füßen nicht knarrt oder durchhängt. Untersuchen Sie die Ecken – wenn Sie graue Flecken auf der Tapete sehen, handelt es sich um Schimmel. Wir müssen es ausbauen und wieder reparieren.

Was ist vor dem Kauf zu überprüfen

Auszug aus der USRN

Ohne Berücksichtigung der Informationen aus dem Unified State Register of Real Estate riskieren Sie, Geld zu verlieren, wenn beispielsweise Wohnungen verkauft werden, ohne einen der Eigentümer zu benachrichtigen. Ein Auszug hilft Ihnen herauszufinden, wie viele Eigentümer die Wohnung tatsächlich hat und was ihre Eigenschaften sind: So können Sie das genaue Filmmaterial herausfinden und den Raum mit dem technischen Plan vergleichen - man weiß nie, plötzlich haben die Eigentümer eine unkoordinierte Sanierung angeordnet.

Alena Kvach

Es ist wichtig zu verstehen, was eine inkonsistente Sanierung ist. Wenn es auf Kosten der inneren Trennwände in der Wohnung durchgeführt wurde und die tragenden Wände nicht betroffen sind, müssen Sie beim Bureau of Technical Inventory (BTI) einen neuen technischen Pass bestellen, der die Integrität der. bestätigt Strukturelemente. Wenn ein Haus mit Gasherd die Küche mit einem Raum verbindet, kann der Grundriss nur dadurch legitimiert werden, dass die Küche wieder in ihr ursprüngliches isoliertes Erscheinungsbild zurückversetzt wird – zum Beispiel durch die Restaurierung von Türen und Wänden.

Wenn in der Wohnung Nasszonen verlegt wurden, können solche Änderungen nicht legalisiert werden. Dies droht in Zukunft damit, dass beim Verkauf einer Immobilie mit Hypothek der Gutachter eines unabhängigen Bewertungsunternehmens die Genehmigung des Objekts verweigert. Wir müssen auf Leute warten, die bereit sind, eine Wohnung mit Sanierung gegen Bargeld zu kaufen. Dadurch sinkt der Marktwert der Immobilie und der Käuferkreis verengt sich – 80 % der Immobilientransaktionen werden unter Beteiligung von Hypotheken abgewickelt.

Ein Auszug zeigt auch, ob das Gehäuse belastet ist. Beispielsweise können Immobilien für Schulden gepfändet oder an eine Bank verpfändet werden. Es wird nicht funktionieren, eine solche Wohnung zu kaufen.

Avito schützt die Interessen von Verkäufern und Käufern und sorgt für faire und transparente Transaktionen. Vor dem Kauf können Sie die Immobilie hier überprüfen: einen Bericht der USRN und vergewissern Sie sich, dass mit der Wohnung alles in Ordnung ist. Der Bericht hilft Ihnen, den Katasterwert des Objekts zu ermitteln, auf dessen Grundlage die Grundsteuer berechnet wird, zeigt die Anzahl der Eigentümer und die Geschichte ihres Wechsels sowie das Vorhandensein von Belastungen - zum Beispiel a Hypotheken-, Arrest- oder Pachtvertrag. All dies trägt dazu bei, die Risiken beim Kauf zu reduzieren. Für den Käufer kostet der Bericht 299 Rubel.

Für Verkäufer ist die Ausstellung eines Auszugs kostenlos, alle Kosten werden von Avito übernommen. Personenbezogene Daten im Bericht werden nicht weitergegeben: Es gibt keine Wohnungsnummer oder die Namen der Eigentümer. Ein solcher Auszug hilft, ein Haus schnell und gewinnbringend zu verkaufen - wenn der Käufer sieht, dass mit dem Objekt alles sauber ist, wird er dem Deal eher zustimmen.

Ausweisdokumente des Eigentümers

Dies ist eine Versicherung gegen Kollisionen mit Betrügern: Wenn Sie eine Wohnung von einer Person kaufen, die vorgibt, ihr Eigentümer zu sein, müssen Sie sich mit dem wahren Eigentümer der Immobilie auseinandersetzen. Das Innenministerium hat einen, mit dem Sie überprüfen können, ob der Reisepass gültig ist. Achten Sie darauf, dass Serie und Nummer sowie Nachname, Vorname und Vatersname des Eigentümers mit den Angaben in den Wohnungsunterlagen übereinstimmen. Wenn der Eigentümer nach dem Kauf eines Hauses seinen Reisepass geändert hat, sehen Sie sich seine vorletzte Seite an - sie enthält Informationen zu zuvor ausgestellten Pässen.

Überprüfen Sie das mit dem Familienstand des Besitzers. Wenn er während seiner Ehe eine Wohnung gekauft hat, gilt die Wohnung als gemeinschaftliches Eigentum. Der Verkauf einer Wohnung ohne die Zustimmung Ihres Ehepartners wird nicht funktionieren, fordern Sie daher eine notariell beglaubigte Zustimmung zum Verkauf an. Ist der Eigentümer geschieden, ist auch eine gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums sinnvoll.

Alena Kvach

Hier müssen Sie nicht nur darauf achten, wann die Wohnung gekauft wurde, sondern auch auf die Zahlungsweise. Wenn ein Haus eine Woche vor der Hochzeit auf einem Hypotheken- oder Ratenplan gekauft wurde und die Ehegatten in der Ehe gemeinsam Zahlungen geleistet haben, ist für eine solche Wohnung die Zustimmung des Ehemannes oder der Ehefrau erforderlich, da ein Teil der Mittel zur Tilgung der Schulden wurden aus dem Gesamthaushalt verwendet. Die Verjährungsfrist nach der Scheidung beträgt drei Jahre, nach Ablauf dieser Frist ist keine Einwilligung erforderlich.

Eine Ausnahme bilden Situationen, in denen der jetzige Eigentümer eine Wohnung geschenkt bekommen hat oder diese während seiner Ehe geerbt hat. Dieses Eigentum gehört nur ihm.

Bei minderjährigen Eigentümern lohnt es sich, die Geburtsurkunde oder den Reisepass zu überprüfen und die Daten mit den Angaben in den Wohnungsdokumenten abzugleichen.

Alena Kvach

Wenn minderjährige Kinder in der Wohnung registriert sind, können sie vor der Transaktion an einen anderen Ort entlassen werden. Gleichzeitig ist die Angabe einer alternativen Adresse erforderlich, das Kind kann nicht „ins Nirgendwo“entlassen werden. Haben die Eltern unterschiedliche Meldeadressen, so ist zur Entlassung des Kindes die Zustimmung des zweiten Elternteils erforderlich.

Wenn minderjährige Kinder Eigentümer eines Grundstücksanteils oder einer vollständigen Sache sind, ist die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde erforderlich. Sie stellen sicher, dass die neue Wohnung die Lebensbedingungen des Kindes nicht verschlechtert und über geeignete technische und andere Merkmale wie die Fläche der Wohnung, den Standort und den Zugang zu Bildungseinrichtungen verfügt.

Eigentumsurkunden

Sie sind auch die legalen. Wenn beispielsweise der Eigentümer einer Wohnung diese privatisiert hat, ist ein solches Dokument eine Vereinbarung über die Eigentumsübertragung der Wohnung. Beim Kauf eines Objekts wird das Eigentum durch den mit dem Vorbesitzer abgeschlossenen Kaufvertrag bestätigt. Es muss ein Akt der Annahme und Übertragung der Immobilie und eine Quittung des ehemaligen Eigentümers über den Geldeingang beiliegen.

Wenn der Wohnungseigentümer diese während der Bauzeit des Hauses erworben hat, ist die Eigentumsurkunde ein Vertrag über die Mitwirkung am Bau mit Abnahme und Übergabe der fertigen Wohnung.

In Fällen, in denen das Eigentum durch einen Schenkungsvertrag oder einen Erbschein bestätigt wird, ist es besser, vor dem Kauf einen Anwalt zu konsultieren. So können zum Beispiel unerkannte Erben auftauchen, die einen Anteil an einer Wohnung beanspruchen, und ein betrügerisches Schema kann als Schenkungsvertrag getarnt werden.

Anfragen zu in der Wohnung registrierten Personen

Sie benötigen eine Meldebescheinigung im Formular Nr. 9 - sie zeigt, wer gerade im Raum angemeldet ist. Sie können auch eine Archivbescheinigung ausstellen, um herauszufinden, wer früher in der Wohnung gemeldet war und ob sich unter diesen Personen vorübergehend entlassene Personen befinden. Wenn es welche gibt, ist es besser, einen Anwalt zu kontaktieren.

Außerdem benötigen Sie eine Abmeldebescheinigung im Formular Nr. 12. Aufgeführt sind Personen, die aus dem einen oder anderen Grund aus der Wohnung entlassen wurden: zum Beispiel in einer medizinischen Einrichtung, im Gefängnis sitzen oder weg sind fehlen. Wenn jede Spalte "nein" enthält, ist alles in Ordnung, ansonsten fragen Sie den Besitzer, was jetzt mit diesen Leuten passiert.

Alena Kvach

Sollte sich nach Erhalt einer Bescheinigung im Formular Nr. 12 herausstellen, dass in der Wohnung eine Person gemeldet ist, die sich derzeit in Haft befindet, würde ich empfehlen, sich nicht mit diesem Gegenstand zu befassen. Nach Verbüßung seiner Strafe hat ein Bürger das Recht, sich für seinen früheren Wohnsitz anzumelden.

Bescheinigungen über die Geschäftsfähigkeit

Wurde der Verkäufer in seiner Rechtsfähigkeit gerichtlich eingeschränkt oder hat er den Sinn seines Handelns nicht verstanden, kann das Geschäft für nichtig erklärt werden.

Alena Kvach

Stellt sich heraus, dass die in der Wohnung gemeldete Person handlungsunfähig ist, ist zu beachten, dass dieser Personenkreis dem gerichtlichen Prüfungsverfahren unterzogen wird. Bei der Prüfung muss die Arbeitsunfähigkeit des Bürgers anerkannt werden. Darüber hinaus wird ein Vormund bestellt, der die Interessen des Mündels vertritt und dafür sorgt, dass die Umsiedlung gesetzeskonform erfolgt.

Bitten Sie den Wohnungseigentümer sicherheitshalber um ein Attest von einem Psychiater und einem Narkologen - das ist ein Beweis dafür, dass er nüchtern und nicht registriert ist. Sie können einen Spezialisten einladen, direkt bei der Transaktion eine Umfrage durchzuführen.

Vollmacht

Es ist ziemlich riskant, eine Wohnung nicht vom Eigentümer, sondern von seinem verfügungsberechtigten Vertreter zu kaufen. Wenn es aber keine anderen Möglichkeiten gibt, vergewissern Sie sich mit der Vollmacht, dass alles in Ordnung ist. Sie muss notariell beglaubigt sein und Zweifel an der Echtheit der Urkunde können Sie mit Hilfe der Bundesnotarkammer ausräumen. Vergleichen Sie die Angaben des Auftraggebers und des Vertreters mit den Angaben in ihren Reisepässen. Wenn der Auftraggeber nicht zu dem Geschäft kommen und den Reisepass vorzeigen kann, bitten Sie um die Zusendung einer notariell beglaubigten Kopie. Achten Sie unbedingt auf die Gültigkeitsdauer der Vollmacht und informieren Sie sich, welche Befugnisse der Bevollmächtigte hat - eventuell ist er nicht berechtigt, Geschäfte im Namen des Vollmachtgebers abzuschließen.