So kaufen Sie eine Wohnung, die bereits hypothekarisch ist

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Es ist sicherer, solche Wohnungen mit Zustimmung der Bank und mit ihrer Beteiligung zu kaufen.

Ist es möglich, eine Wohnung zu kaufen, die bereits hypothekarisch ist?

Hypothekenwohnungen werden von der Bank verpfändet - eine Aufzeichnung darüber befindet sich im Unified State Register of Real Estate. Der Eigentümer kann ohne Zustimmung des Hypothekengläubigers keine Transaktionen mit einer solchen Wohnung durchführen: Rosreestr wird die Eigentumsübertragung einfach nicht registrieren. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es unmöglich ist, verpfändete Immobilien zu verkaufen oder zu kaufen. Es ist nur so, dass das Verfahren selbst etwas komplizierter und länger ist.

Warum eine Wohnung mit Hypothek verkaufen?

Wenn die Wohnung über das Gericht an die Bank ging, weil der Eigentümer einen Kredit schuldet, verkauft das Finanzinstitut sie durch eine öffentliche Versteigerung. Wenn der Eigentümer selbst beschließt, hypothekarische Immobilien zu verkaufen, können potenzielle Käufer diesbezüglich misstrauisch werden. Die Hypothek steht im Ruf der Sklaverei, deren Fesseln erst mit der letzten Zahlung abgeworfen werden können. Wenn jemand eine Wohnung verkauft, stimmt entweder mit ihm oder mit der Wohnung etwas nicht, glauben manche.

Tatsächlich kann es Millionen Gründe geben. Der Eigentümer entschied sich aufgrund des Familienzuwachses, zum Arbeiten in eine andere Stadt oder in eine größere Wohnung zu ziehen. Die Ehegatten lassen sich scheiden, wollen die Schulden abbezahlen und das Geld für die Hypothekenwohnung teilen. Der Kreditnehmer hat veränderte finanzielle Verhältnisse, er kommt mit dem Kredit nicht zurecht und möchte ihn zurückgeben, bevor die Situation irreparabel wird.

Der Grund kann natürlich etwas Unangenehmes sein: Das Dach ist undicht, am Eingang steht eine Drogenhöhle, und die Verwaltungsgesellschaft sammelt so viel Geld ein, als würde sie im Winter die Bürgersteige mit Swarovski-Kristallen bestreuen. Aber auch beim Wohnungskauf ohne Hypothek sind Sie gegen solche Risiken nicht versichert – Sie müssen nur alles prüfen.

In Russland findet mittlerweile fast die Hälfte der Immobilientransaktionen mit Hypothekendarlehen statt. Es werden also mehr Wohnungen auf dem Markt sein, die mit Hypotheken belastet sind.

Lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen, die bereits verpfändet ist?

Wenn eine Bank die Wohnung eines Schuldners bei einer öffentlichen Versteigerung verkauft, ist mit einem erheblichen Abschlag zu rechnen. Für ein Finanzinstitut ist dies ein nicht zum Kerngeschäft gehörender Vermögenswert, daher versucht es, ihn loszuwerden, indem er einfach seinen eigenen zurückgibt.

Beim Verkauf eines Eigenheims durch den Eigentümer kann man keinen ungewöhnlich günstigen Preis erwarten. Aber er kann immer noch ein wenig abwerfen - für unnötigen Ärger und um Sie zu motivieren, eine Wohnung mit einer Belastung zu kaufen.

Wie kaufe ich eine Wohnung mit einer Hypothek?

Je nach Bedingungen können Sie eine Wohnung auf unterschiedliche Weise kaufen.

Mit der Rückzahlung der Hypothek zum Zeitpunkt der Transaktion

Bedingungen: die Transaktion wird mit Zustimmung der Bank durchgeführt, bei der der aktuelle Eigentümer die Hypothek ausgestellt hat; der Käufer erwirbt das Objekt gegen Barzahlung.

Das sicherste Schema. Es schützt alle Parteien der Transaktion: den Käufer, den Verkäufer und die Bank. Schauen wir uns ein Beispiel an.

Eine Wohnung für 3 Millionen Rubel steht zum Verkauf. Die Bank stimmt der Transaktion zu und bestimmt die Höhe der Restschuld - 500 Tausend Rubel. Für Berechnungen werden zwei Zellen verwendet. Vor der Unterzeichnung des Kauf- und Verkaufsvertrags wird das Geld des Käufers darauf gelegt: 500 Tausend in einem und 2,5 Millionen in einem anderen.

Die Unterlagen für die Zellen schreiben vor, wer die Rechnungen wann abholen darf. Wenn der Kauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnet und die Eigentumsübertragung in Rosreestr registriert wird, kann die Bank ihre 500 Tausend aus einer Zelle nehmen, der Verkäufer - 2,5 Millionen aus der zweiten und der Käufer - eine Hypothek zu entfernen die Belastung. Wenn der Deal fehlschlägt, gibt der Käufer sein Geld zurück, und am Rest ändert sich nichts.

Manchmal können Gelder für einen Kredit nicht über eine Zelle, sondern direkt bei der Bank eingezahlt werden, aber das Finanzinstitut ist in jedem Fall aktiv in den Prozess eingebunden.

Mit der Abtretung der Schuld

Bedingungen: Die Transaktion wird mit Zustimmung der Bank durchgeführt, der Käufer kauft eine Wohnung auf einer Hypothek von derselben Bank.

Der Käufer stellt bei der Bank einen Hypothekenantrag, als ob er eine Wohnung kaufen würde. Der Genehmigungsprozess wird ähnlich sein und ungefähr die gleiche Zeit in Anspruch nehmen. Da er beim Kauf zum Kreditnehmer wird, prüft das Finanzinstitut seine Zahlungsfähigkeit und entscheidet, ob er bereit ist, ihn als Kunden zu sehen.

Hier wird neben dem Kaufvertrag ein Vertrag über die Abtretung von Ansprüchen aus einem alten Darlehen oder ein neuer Darlehensvertrag zwischen der Bank und dem Käufer abgeschlossen. Die Belastung in Rosreestr wird beseitigt und mit der Eintragung der Rechte des nächsten Eigentümers eine neue auferlegt.

Tatiana Trofimenko Leitende Anwältin des Europäischen Juristischen Dienstes

Dieses Schema ist auch ziemlich sicher.

Bei vorzeitiger Rückzahlung der Hypothek zu Lasten des Käufers

Bedingungen: die Bank stimmt dem Verkauf der Wohnung nicht zu, der Käufer kauft die Wohnung gegen Barzahlung. Oder der Käufer nimmt einen Kredit bei einer anderen Bank auf.

In diesem Fall zahlt der Käufer das Darlehen zurück. Dementsprechend sollte er einen Betrag in Höhe der Restschuld zur Hand haben. Die Parteien schließen einen Vorvertrag für den Kauf und Verkauf einer Wohnung ab, wonach der Verkäufer Geld zur Abwicklung der Hypothek erhält. Dann wird die Belastung aus der Wohnung entfernt, und dann wird die Wohnung als Immobilie ohne Sicherheiten verkauft.

Diese Option ist für den Käufer riskanter, da das Geld im Rahmen einer Vereinbarung überwiesen wird, die nicht der Registrierung bei Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Leitende Anwältin des Europäischen Juristischen Dienstes

Theoretisch kann der Verkäufer die Registrierung des Kaufvertrags bei Rosreestr. Der Käufer kann Geld davon erhalten, jedoch nur über die Gerichte.

Woran Sie sich erinnern sollten

• Sie können eine Wohnung kaufen, die bereits in einer Hypothek ist.
• Sie müssen es genauso überprüfen wie eine Wohnung ohne Belastungen.
• Es ist sicherer, eine Wohnung mit Zustimmung der Bank und mit ihrer Beteiligung zu kaufen.