Eine Wohnung mieten oder eine Hypothek aufnehmen: was ist rentabler

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Detaillierte Analyse mit Beispielen und Berechnungen.

Beim Vergleich von Hypotheken und der Vermietung von Immobilien tritt der materielle Aspekt meist in den Hintergrund. Die Diskussionsteilnehmer finden heraus, was besser ist: den Onkel eines anderen bezahlen oder in die Sklaverei der Bank geraten, zu viel bezahlen, aber für sich selbst oder ständig auf der Suche nach profitableren Optionen. Aber wenn man das Sentiment verlässt und sich den Zahlen zuwendet, wird die Situation klarer.

Miete und Hypothek in Zahlen

Preisänderungen bei Immobilien und Mietwohnungen sowie die Höhe der Inflation über einen langen Zeitraum lassen sich nur annähernd vorhersagen, so dass die Berechnungen ungenau sind. Und doch sind Zahlen beredter als Worte.

Der gewichtete Durchschnittszinssatz für Hypothekendarlehen im April dieses Jahres betrug nach Angaben der Zentralbank 9,64 %. Laut den Analysten von Domofond.ru war die Anmietung einer Wohnung im März 2018 durchschnittlich 0,7% günstiger als im Dezember 2017. Der Genauigkeit halber gehen wir jedoch davon aus, dass der Vermieter die Zahlungen um 5 % pro Jahr erhöht.

Nehmen wir zur Berechnung das regionale Zentrum, die Millionenstadt Wolgograd und die Bundesstadt St. Petersburg.

Wolgograd

Hypothek

Der Durchschnittspreis einer Zweizimmerwohnung in Wolgograd beträgt laut Domofond.ru 2.365.695 Rubel. Betrachten Sie die Situation, wenn Sie eine Anfangszahlung von 15%, 25% und 50% des Wohnungswertes angesammelt haben und eine Hypothek zu 9,64% pro Jahr für einen Zeitraum von 10 Jahren aufgenommen haben.

Anzahlung, Rubel	Monatliche Zahlung, Rubel	Überzahlung, Rubel	Der Gesamtpreis der Wohnung, Rubel
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Die Berechnungen berücksichtigen nicht die zusätzlichen Kosten für damit verbundene Dienstleistungen in Form der Hausratversicherung und der Person, die die Hypothek aufgenommen hat, sowie Entschädigungen wie einen Steuerabzug.

Angenommen, die Immobilienpreise werden um 5% pro Jahr steigen, dann kostet die Wohnung in 10 Jahren 3,67 Millionen Rubel.

Mieten

Die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung einer Zweizimmerwohnung in Wolgograd betragen 15.845 Rubel pro Monat. Wenn der Vermieter die Miete um etwa 5% pro Jahr erhöht, muss der Mieter in 10 Jahren 24.556 Rubel pro Monat zahlen. Alles in allem wird er im Laufe der Jahre 2.389.344 Rubel für den Lebensunterhalt bezahlen. Für die Differenz zwischen den Kosten einer Hypothek mit einer Anzahlung von 15% und der Miete kann ein Mieter eine Wohnung zum voraussichtlichen Preis von 2028 für weitere drei Jahre und neun Monate mieten.

Bei einem durchschnittlichen Gehalt in Wolgograd von 28.483 Rubel scheinen sowohl die Miete als auch die Hypothekenzahlungen für eine Familie mit zwei berufstätigen Erwachsenen machbar zu sein.

Es ist auch zu bedenken, dass der Mieter für die Anzahlung (sofern vorhanden) nicht verbrauchte Ersparnisse hat, die er gegen Zinsen auf die Bank legen kann. Nach Angaben der Zentralbank beträgt der gewichtete Durchschnittszinssatz für Einlagen mit einer Laufzeit von ein bis drei Jahren im Jahr 2018 6,41 %. Über 10 Jahre wird sich der Indikator mehrmals ändern, aber für die Berechnungen verwenden wir diese spezielle Zahl. Die Berechnungen berücksichtigen keine Kapitalisierung.

Anzahlung (Ersparnis), Rubel	Betrag in 10 Jahren, Rubel
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Dementsprechend wird der Mieter in 10 Jahren nicht nur weniger ausgeben, sondern auch an der Kaution verdienen.

Mieten und sparen

Aus dem vorherigen Absatz geht hervor, wie viel eine Person in 10 Jahren für eine Kaution ansammeln kann, wenn sie weiterhin ein Haus mietet.

Die größte Chance, für eine Wohnung zu sparen und sie ohne Hypothek zu kaufen, besteht bei einer Person, die die Hälfte der Kosten der Wohnung hat, aber nur, wenn sich der Preis der Immobilie nicht ändert.

In 10 Jahren reichen 425.213 Rubel nicht aus, um eine Wohnung zu kaufen. Um den gesamten Betrag zum richtigen Zeitpunkt zur Hand zu haben, muss er monatlich etwas mehr als 3,5 Tausend Rubel sparen.

In fünf Jahren wird er 1.561.491 Rubel auf seiner Einlage haben. Um zu diesem Zeitpunkt eine Wohnung zu kaufen, muss eine Person für alle fünf Jahre 13,4 Tausend pro Monat beiseite legen. Zusammen mit den Kosten für die Anmietung von Wohnungen wird er im ersten Jahr 29.3.000 und im fünften Jahr 32.6.000 ausgeben. Wenn er also in fünf Jahren eine Wohnung kauft, betragen die Gesamtkosten einschließlich der Miete 3.415.482 Rubel, in zehn - 4.755.039 Rubel. Beide Optionen sind teurer als Hypotheken.

St. Petersburg

Hypothek

Der Durchschnittspreis für eine Zweizimmerwohnung in St. Petersburg beträgt 6.797.671 Rubel.

Anzahlung, Rubel	Monatliche Zahlung, Rubel	Überzahlung, Rubel	Der Gesamtpreis der Wohnung, Rubel
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Um die Hypothek nicht zu überbezahlen, müssen Sie entweder eine Anfangszahlung in Höhe von mindestens der Hälfte der Wohnungskosten ansammeln oder die monatliche Zahlung erhöhen und die Kreditlaufzeit verkürzen. Bei einem durchschnittlichen Gehalt von 58,5 Tausend Rubel kann dies natürlich nicht jeder.

In 10 Jahren soll die Wohnung 10,99 Millionen Rubel kosten.

Mieten

Die durchschnittlichen Kosten für die Anmietung einer Zweizimmerwohnung in St. Petersburg betragen 32.744 Rubel pro Monat. Bei einer Erhöhung der Mietkosten um 5% pro Jahr beträgt die monatliche Zahlung in 10 Jahren 50.787 Rubel und der Mieter zahlt insgesamt 4.942.178 Rubel. Für die Differenz zwischen den Kosten einer Hypothek mit einer Anzahlung von 15% und der Miete kann ein Mieter eine Wohnung zum voraussichtlichen Preis von 2028 für weitere acht Jahre und drei Monate mieten.

Diskontieren Sie nicht auch Ihre Ersparnisse.

Anzahlung (Ersparnis), Rubel	Betrag in 10 Jahren, Rubel
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Mieten und sparen

Und wieder kann eine Person, die bereits die Hälfte ihres Preises hat, damit rechnen, eine Wohnung ohne Hypothek zu kaufen. Aber es wird für ihn problematisch, die Fünf-Jahres-Frist einzuhalten. In fünf Jahren wird er 4.448.162 Rubel auf seinem Konto haben. Um den erforderlichen Betrag zu sammeln, muss er jeden Monat 39, 2 Tausend sparen. Zusammen mit den Mietkosten muss er im ersten Jahr 72 Tausend pro Monat bereitstellen.

Wenn er in fünf Jahren eine Wohnung kauft, werden die Gesamtkosten einschließlich der Miete auf 8.968.837 Rubel geschätzt, in 10 Jahren auf 11.739.849 Rubel.

Was ist also profitabler

Nach durchschnittlichen Schätzungen ist die Miete rentabler. In allen Fällen ist die monatliche Miete geringer als die Hypothekenzahlung. Gleichzeitig wird die Anfangszahlung nicht nur nicht ausgegeben, sondern bringt auch Geld.

In 10 Jahren wird jedoch die Person, die eine Hypothek gewählt hat, Eigentümer einer Wohnung sein, während der Mieter dies nicht tut.

Was die Wohnungsvermietung und die gleichzeitige Erhöhung der Ersparnis für eine Wohnung angeht, ist auch hier nicht alles so einfach. Berechenbare Faktoren wirken: Je mehr Geld Sie zur Verfügung haben, desto höher das Einkommen und je niedriger die Kosten für Immobilien und Miete in Ihrer Stadt, desto mehr Chancen haben Sie, für eine Wohnung ohne Hypothek zu sparen und schwarze Zahlen zu schreiben. Bei der Berechnung berücksichtigen sie jedoch in der Regel nicht, dass die Immobilienpreise über 10-15 Jahre deutlich steigen können.

Daher lohnt es sich, einen anderen Schlüsselindikator zu berücksichtigen - die Zeit. Langfristige Vorhersagen sind selbst für Spezialisten schwierig. Und Stabilität im Land ist eher ein religiöser Indikator: Entweder glaubt man daran oder nicht. Wenn Sie also länger als fünf Jahre für eine Wohnung sparen müssen, sollten Sie nicht nur Logik, sondern auch Intuition in die Berechnungen einbeziehen.

Bitte beachten Sie, dass die Inflation Geld entwertet und Immobilien an Wert gewinnen.

Laut Rosstat sind die Preise auf dem Sekundärmarkt jedoch in den letzten drei Jahren für alle Arten von Wohnungen mit Ausnahme von Elitewohnungen gesunken.

Als zusätzlicher Faktor ist die Nähe zum Rentenalter zu berücksichtigen. Es wird schwierig sein, eine Wohnung für Rentenzahlungen zu mieten, aber in großen Städten wird es unmöglich sein. Zu diesem Zeitpunkt ist es also gut, ein eigenes Zuhause zu haben, auch wenn Sie es mit einer Überzahlung bekommen haben.

Das Argument, man könne mit dem Geld, das auf die Bank floss, eine Wohnung für den Rest seines Lebens mieten, ist stichhaltig, wenn man den Kauf eines Hauses in einer Großstadt aufgibt und eine Wohnung zu einem sehr günstigen Preis anmietet. Wenn Sie also 3 Millionen bei Überzahlung sparen, erhalten Sie 10 Jahre lang monatlich 25.000 pro Jahr (aber Sie sollten die Inflation berücksichtigen).

Es kann auch Geld eingezahlt werden. Ein Betrag von 3 Millionen, unter Berücksichtigung der aktuellen durchschnittlichen Zinsen für Einlagen, bringt 15 Tausend Rubel pro Monat an Zinsen, 4 Millionen - 20 Tausend.

So berechnen Sie, was für Sie am besten ist

Durchschnittliche Berechnungen liefern durchschnittliche Ergebnisse. Um zu verstehen, was für Sie rentabler ist, müssen Sie die Berechnungen selbst durchführen. Dazu benötigen Sie folgende Daten:

1. Die Höhe der Miete für die Wohnung.
2. Der Betrag Ihrer Ersparnisse, den Sie als Anzahlung verwenden möchten.
3. Die Kosten für die Wohnung, die Sie kaufen möchten.
4. Hypothekarzinssatz (Sie können den nationalen Durchschnitt verwenden oder den der Bank, bei der Sie eine Hypothek aufnehmen möchten).
5. Der Prozentsatz einer Bankeinlage, dem Sie Ihr Geld über einen längeren Zeitraum anvertrauen möchten.

Wenn Sie sich zwischen einer Hypothek und der Anmietung eines Hauses entscheiden und gleichzeitig Geld sparen, um eine Wohnung zu kaufen

1. Hypothek

Berechnen Sie mit Hilfe oder auf der Website Ihrer Bank, wie viele Jahre Ihre Hypothek bei optimaler monatlicher Zahlung dauert, wie hoch die Überzahlung sein wird.

Bei einem Wohnungspreis von 5,2 Millionen Rubel, einer Anfangszahlung von 3,2 Millionen, einem Zinssatz von 11% und einer Hypothekenlaufzeit von sieben Jahren beträgt die monatliche Zahlung 34.245 Rubel und die Überzahlung 876.569 Rubel.

2. Eine Wohnung mieten

Berechnen Sie, wie viel Sie im Laufe der Jahre für die Anmietung einer Wohnung zahlen werden, unter Berücksichtigung möglicher Mieterhöhungen.

Zum Beispiel geben Sie 22.000 Rubel im Monat und mieten seit drei Jahren eine Wohnung. In dieser Zeit ist der Preis noch nie gestiegen, aber es ist offensichtlich, dass die Miete in sieben Jahren nicht mehr dasselbe kostet. Daher werden Sie im nächsten Jahr voraussichtlich 22 × 12 = 264 Tausend zur Miete verschenken, in den nächsten drei Jahren - 24 × 36 = 864 Tausend, in den restlichen drei - 26 × 36 = 936 Tausend, insgesamt - 2,06 Millionen Rubel.

3. Einlagen und Sparen

Berechnen Sie, wie viel Geld Sie während der Laufzeit der Hypothek auf der Kaution angesammelt haben und schätzen Sie die Höhe. Berechnen Sie dann, wie viel Geld Sie nach dem ersten Jahr, dem zweiten usw. bis zum Ende der Hypothekenlaufzeit haben werden. Bestimmen Sie auch den Betrag, den Sie monatlich für den Kauf einer Wohnung zurücklegen können, berechnen Sie, wie viel Geld Sie in ein oder zwei Jahren erhalten, und so weiter bis zum Ende der Hypothekenlaufzeit. Jetzt können Sie durch einfaches Addieren des Betrags der Einlage und der Ersparnisse herausfinden, in wie vielen Jahren Sie Geld für Immobilien sammeln können.

Bei einer Einlage ohne Kapitalisierung mit einem Zinssatz von 6,1% wird der Betrag von 3,2 Millionen Rubel in sieben Jahren in 4.566.400 Rubel umgewandelt.

Auch wenn die Immobilienpreise nicht steigen, ist es in sieben Jahren unmöglich, eine Wohnung ohne Hypothek zu kaufen.

Es besteht die Möglichkeit, nicht zu warten, bis sich der erforderliche Betrag auf der Einzahlung angesammelt hat, und 20.000 Rubel pro Monat oder 240.000 Rubel pro Jahr zu sparen. Dann, nach fünf Jahren, werden die Einsparungen 5.376.000 Rubel betragen. Unter Berücksichtigung der Miete betragen die Gesamtkosten der Immobilie 6.640.000 Rubel, und es bleiben 176.000. Für sieben Jahre wird die Hypothek auf die Wohnung auf 6, 8 Millionen steigen. Das heißt, die Kosten sind ungefähr gleich, aber es wurden zwei Jahre eingespart, dh das Mieten von Wohnungen und das Sparen zu diesem Zeitpunkt ist rentabler.

Diese Berechnungen funktionieren nur, wenn sich die Kosten der Wohnung seit fünf Jahren nicht geändert haben und die Miete nicht schneller als prognostiziert gestiegen ist.

Wenn Sie auch während der Laufzeit der Hypothek nicht für eine Wohnung sparen können, ist es offensichtlich, dass die Kreditaufnahme bei einer Bank rentabler ist als das Sparen.

Wenn Sie sich zwischen einer Hypothek und einer Miete entscheiden und keine Pläne haben, in Zukunft eine Wohnung zu kaufen

1. Denken Sie daran, wie viel Sie dem Vermieter geben

Nehmen wir die Zahlen aus dem vorherigen Beispiel - 22 Tausend Rubel.

2. Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung

Auch hier beträgt die Zahl aus dem vorherigen Beispiel 34,3 Tausend Rubel.

3. Vergleiche zwei Zahlen

Natürlich ist es rentabler zu mieten, auch wenn Sie die Anzahlung in den Berechnungen nicht berücksichtigen. Wenn alles nicht so einfach ist, teilen Sie den Betrag der Anzahlung durch die Anzahl der Monate der Hypothek und addieren Sie den erhaltenen Betrag zur monatlichen Zahlung:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 Tausend Rubel.

Der Vergleich mit 22 Tausend ist noch klarer. Und selbst wenn sich die Miete in sieben Jahren verdoppeln wird, ist die Miete einer Wohnung immer noch rentabler.

Bereits im achten Jahr zahlt eine Person mit einer Hypothek diese jedoch vollständig zurück und zahlt nur die Nebenkosten. Und der Mieter zahlt weiterhin den gleichen Betrag für die Miete. Auf der anderen Seite, wenn die Miete nicht steigen würde, würde der Betrag, der auf die Hypothek geflossen wäre, für einen 26-jährigen Mietvertrag reichen.

4. Berechnen Sie, wie viel Sie mit dem Geld verdienen, das für die Anzahlung hätte verwendet werden können

In sieben Jahren wird die Kaution 4,57 Millionen Rubel betragen. Und wenn Sie die Differenz zwischen den Zahlungen in Höhe von 12,3 Tausend pro Monat monatlich verschieben, werden in sieben Jahren weitere 1,03 Millionen hinzukommen. Der Gesamtbetrag von 5,6 Millionen, der auf 6,1% pro Jahr festgelegt wird, bringt 28,5 Tausend Rubel pro Monat an Zinsen.