Hypotheken im Jahr 2016 aus den Augen eines Kreditnehmers

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Wenn Sie noch keine Zeit für den Kauf eines Eigenheims hatten oder eine Erweiterung planen, ist dieser Artikel für Sie hilfreich. Darin sprechen wir über alle Nuancen von Hypotheken unter den sich derzeit ändernden Bedingungen und über Möglichkeiten, beim Kauf eines Eigenheims viel Geld zu sparen.

Die Krise breitet sich über die ganze Welt aus, aber Sie müssen immer noch irgendwo leben. Natürlich hätte man schon etwas früher ein Haus kaufen sollen, als die Kreditkonditionen besser waren. Auf der anderen Seite befindet sich der Wohnungsmarkt jedoch in einer tiefen Stagnation. Und jetzt können Sie im Preis gewinnen: Rabatte und Aktionen von Entwicklern stehen erst am Anfang. Im Sommer werden bald bedeutendere die aktuellen ersetzen (im Sommer kauft niemand Wohnungen, aber es ist notwendig, zu verkaufen und den Bau fortzusetzen).

Reicht das Geld nicht aus, um eine Wohnung gegen Barzahlung oder in Raten zu kaufen, müssen Sie eine Hypothek aufnehmen. Wir haben schon darüber geschrieben, aber neue Zeit - neue Regeln. Jetzt werden wir die wichtigsten Punkte betrachten, die es wert sind, beachtet zu werden (und wenn wir etwas verpassen, warten wir auf Kommentare und korrigieren).

Was ist eine Hypothek?

Derzeit gibt es mehrere Hauptarten der Hypothekendarlehen: Standard, mit staatlicher Unterstützung, das russische Familienprogramm und ein spezielles Angebot von Banken für Militärpersonal.

Standardhypothek

Eine konventionelle Hypothek ist ein äußerst schwieriges Darlehen. In der Vergangenheit war für die Beschaffung von Hypothekenfonds eine Anzahlung von 13 % des Kaufpreises erforderlich. Jetzt - mindestens 15 % für Primärwohnungen und 20 % für Sekundärwohnungen. Die tatsächlichen Bedingungen der Sberbank sind wie folgt:

Eine Anfangsgebühr	Kreditlaufzeit
	bis 10 Jahre	von 10 bis 20 Jahren	von 20 bis 30 Jahren
von 20 bis 30%	13, 5%	13, 75%	14%
von 30 bis 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
ab 50%	13%	13, 25%	13, 5%

In diesem Fall gelten die Tarife, wenn:

das gutgeschriebene Immobilienobjekt wurde unter Beteiligung von Bankdarlehen errichtet, ansonsten wird ein Zuschlag von 0,5 Prozentpunkten erhoben;
der Kreditnehmer versichert sein Leben und seine Gesundheit, andernfalls wird eine Prämie von einem Prozentpunkt erhoben;
bis zur Eintragung der Hypothek wird ein Zuschlag von einem Prozentpunkt erhoben.

Viele Banken haben die Anforderungen an Kreditnehmer verschärft. Wenn Sie mit dem Kreditrechner der Sberbank spielen, können Sie feststellen, dass eine junge zweiköpfige Familie für die Erstgenehmigung eines Kredits mindestens 40-50.000 des persönlichen Einkommens jedes Ehepartners benötigt. Darüber hinaus ein gesichertes Einkommen, so dass sich diejenigen, die ein Gehalt "schwarzes Geld" beziehen, in eine unangenehme Situation geraten können.

Der durchschnittliche Zinssatz (real, keine Werbung) beträgt derzeit etwa 15-16% pro Jahr. Wieso den? Sogar der Basiszinssatz für Zweitwohnungen beginnt bei 12,5%. Die Rate für Neubauten beträgt durchschnittlich 13%. Noch höher sind die Preise für vorstädtische Immobilien und den Bau eines Privathauses.

Militärhypothek

Für das Militär war eine Militärhypothek früher eine eher akzeptable Option. Im Jahr 2015 betrug der Zinssatz für diese Art von Hypothek 8% pro Jahr. Heute sind es bereits 12,5% und mehr.

Hypothek mit staatlicher Unterstützung

Die beste Option ist derzeit eine staatlich gesicherte Hypothek. Es handelt sich um ein Darlehen für den Kauf von im Bau befindlichen Wohnungen oder Wohnungen in einem fertiggestellten Neubau. Aufgrund staatlicher Subventionen bietet die Bank einen auf 12% reduzierten Satz (dies ist die Mindestschwelle, die in Wirklichkeit höher sein wird - etwa 13-13,5%).

Dieses Programm gilt jedoch nicht für alle Wohnungen. Hauptsächlich auf demjenigen, der gebaut wird oder unter Beteiligung von Mitteln der Bank gebaut wird. In diesem Fall muss sich der Entwickler in einer bestimmten Vertrauensliste befinden.

Auch die maximale Kreditsumme ist begrenzt:

8 Millionen Rubel - für Moskau, die Region Moskau und St. Petersburg;
3 Millionen Rubel - für den Rest Russlands.

Die minimale Anzahlung für eine Hypothek mit staatlicher Unterstützung beträgt 20 % der Kosten der erworbenen Wohnung.

In diesem Fall ist der Zinssatz des Darlehens fest - 12% pro Jahr bei großen Banken. Allerdings beinhaltet diese Art der Hypothek eine obligatorische Lebensversicherung des Hauptkreditnehmers. Darüber hinaus berechnet sich die Höhe der Jahresgebühr aus dem Restwert des Darlehens und beträgt 1% des zum Zeitpunkt der Zahlung verbleibenden Betrags, den der Darlehensnehmer schuldet (Zinsen werden nicht berücksichtigt). Bei Ablehnung der Versicherung bietet die Bank eine Erhöhung des Zinssatzes zum Standard an, und dieser Punkt wird im Hypothekenvertrag festgelegt. Dementsprechend wird es nicht funktionieren, im ersten Jahr zu zahlen und dann abzulehnen - die gesamte Hypothek wird ab dem Zeitpunkt der Ablehnung der Versicherung neu berechnet. Sie müssen auch daran denken, dass alle Hypothekenwohnungen versichert werden müssen, und dies sind immer noch etwa 0,4% des unbezahlten Betrags.

Es ist erwähnenswert: Zum Zeitpunkt dieses Schreibens begann der Zinssatz für Hypotheken mit staatlicher Unterstützung hier bei 11, 9% pro Jahr.

Russisches Familienprogramm

Es wird in offiziellen Dokumenten "" genannt. Die Laufzeit dieses Programms sollte 2015 auslaufen, aber 2014 wurde das Programm „Bezahlbares und komfortables Wohnen und kommunale Dienstleistungen für Bürger der Russischen Föderation“verabschiedet, wodurch es tatsächlich bis 2020 verlängert wurde.

Das Programm deckt das gesamte Territorium Russlands ab und soll jungen Familien helfen, die ihre Lebensbedingungen verbessern müssen. Alle Rechtsakte werden jedoch von den Regionen selbst erlassen. Um an dem Programm teilnehmen zu können, muss eine junge Familie folgende Bedingungen erfüllen:

mindestens eines der Familienmitglieder darf nicht älter als 35 Jahre sein (auch eine einköpfige Familie kann Mitglied werden);
wer möchte, muss die russische Staatsbürgerschaft besitzen;
die Familie muss unter lebensunwürdigen Bedingungen leben (Fälle, in denen die Fläche der Räumlichkeiten für eine Person geringer ist als in der Region festgelegt; Leben in Gemeinschaftswohnungen).

Gemäß den Programmbedingungen erhält eine junge Familie einen staatlichen Zuschuss, der in den Erwerb von Wohnungen oder gemeinsamen Bau fließen soll. Für eine Familie ohne Kinder wird dieser Zuschuss in Höhe von 35 % der geschätzten Wohnkosten gewährt, für Paare mit Kindern, einschließlich Einelternfamilien mit einem Elternteil und einem Kind, in Höhe von 40 %. Familien mit vielen Kindern erhalten zusätzliche Leistungen, während sie in vollem Umfang materiell unterstützt werden.

In einigen Regionen gelten stattdessen Richtpreise pro Quadratmeter Wohnfläche und reduzierte Zinsen und die angebotenen Wohnungen werden fertig verkauft.

Treueprogramme für Entwickler

In der aktuellen Situation beeilten sich viele Entwickler im Voraus und schlossen Partnerschaftsverträge mit großen Unternehmen ab. Ihr Wesen ist wie folgt: Das Unternehmen gewährt dem Arbeitnehmer eine Art Zuschuss für die Verpflichtung, weiter zu arbeiten, und der Bauträger bietet wiederum einen Rabatt auf den Wohnraum. In einigen Fällen ist die Vereinbarung dreigliedrig. Die dritte darin ist die Bank, die einen ermäßigten Satz anbietet.

Dieses Angebot habe ich übrigens beim Wohnungskauf genutzt. Der Abschlag des Bauträgers betrug 8 % der Gesamtwohnkosten, und der Zinssatz der Sberbank beträgt 11,4 % pro Jahr, ohne die Bedingungen zu ändern.

Worauf Sie achten sollten

Es ist besser, eine Hypothek von einer Bank aufzunehmen, bei der eine Gehaltskarte ausgestellt wird. Dadurch wird das Risiko der Verweigerung einer Hypothekenvergabe minimiert, auch bei fehlendem Einkommen, das durch Zertifikate bestätigt wird. Aber es lohnt sich aufzupassen: Banken betrachten Gehaltsüberweisungen als Gehalt. Außerdem reduziert ein solcher Schritt zusätzliche Zinsaufschläge.
Viele Regionen bieten zusätzliche Programme für den Wohnungskauf an. In meiner Heimat Uljanowsk gibt es also eine "Gouverneurshypothek": die am Programm teilnehmenden Kreditnehmer, die Gemeinde zahlt Zinsen für das Darlehen für die ersten drei Jahre.
Ähnliche Programme können für einige Arbeitsgebiete (z. B. Ärzte) oder Unternehmen durchgeführt werden.
Banken können Kredite für den Kauf eines neuen Gebäudes viel einfacher bewilligen. Es lohnt sich, auf die Verbindung zwischen Bauträger und Bank zu achten und mit einer bereits ausgewählten Wohnung eine Erstgenehmigung zu beantragen. Dies verringert die Wahrscheinlichkeit einer Ablehnung ohne Begründung und erhöht die Chancen, eine Hypothek zu erhalten.
Anteile an einer Wohnung müssen nach dem laufenden Einkommen erstellt werden: Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto höher sollte der Anteil sein. Somit ist es dank des Steuerabzugs möglich, einen Teil Ihres Geldes viel schneller zurückzugeben. Denken Sie daran, dass dies nicht nur die Kosten für die Wohnung selbst sind (genauer gesagt der auf Kredit genommene Teil), sondern auch ein Teil der vertraglich gezahlten Zinsen. So können Sie einen Teil des Kredits etwas früher abbezahlen.
Jede Zahlung über die monatliche Rate muss über einen Bankangestellten bezahlt werden. Prüfen Sie, ob Sie einen größeren Betrag vom Konto abbuchen. Die zusätzlichen 500-1.000 Rubel spielen eine noch so lächerliche Rolle, denn jede Überzahlung dient nicht der Tilgung der Zinsen, sondern der Tilgung der Hauptschuld.

Nehmen oder nicht?

Trotz vieler Schwierigkeiten, Nerven und erheblicher Überzahlungen ist die Hypothek für viele Einwohner unseres Landes die einzige wirkliche Chance, eine Wohnung zu erwerben. Der Preis von Immobilien steigt viel schneller, als der Wohlstand der Gesellschaft wächst. Und die durchschnittliche monatliche Zahlung für eine Hypothekenwohnung ist mit der Miete vergleichbar.

Um eine genaue Entscheidung zu treffen, müssen Sie einen ernsthaften Weg gehen. Wir werden viele verschiedene Spezialisten konsultieren müssen. Versuchen Sie, sich über alle Angebote in Ihrer Region zu informieren, bevor Sie zum Entwickler gehen. Berechnen Sie die maximale Anzahl der Rückzahlungsoptionen und entscheiden Sie sich für diejenige, die die Hypothek im Falle höherer Gewalt garantiert abbezahlt. Es ist besser, mehr zu zahlen und auf diese Weise zu einer schnellen Rückzahlung zurückzukehren, als in einem schwierigen Moment die monatliche Rate nicht zahlen zu können.

Sie können sich über die aktuellen Landesprogramme in der Gemeinde informieren. Die Angebote der Banken sind immer auf ihren Websites verfügbar, aber Sie sollten persönlich vorbeikommen. Gleiches gilt für Bauträger: Manchmal sind die letzten unverkauften Wohnungen in einem Haus kurz vor der Übergabe deutlich günstiger als bei der Ausgrabung.

Und denken Sie natürlich daran, dass Sie sich über Probleme beschweren können und sollten. Für Bauherren besteht die Bedrohung darin, sich an verschiedene Regierungsbehörden zu wenden. Und wenn bei der Bank Probleme aufgetreten sind, können Sie sich an die Mitarbeiter der Zentralbank wenden.