So wählen Sie zwischen einem Neubau und einem Nebengebäude, wenn Sie ein Haus kaufen möchten

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Jede Option hat ihre eigenen Vor- und Nachteile.

Der Kauf eines Eigenheims ist im Allgemeinen nicht einfach. Es gibt viele Nuancen zu beachten. Und eine der Fragen, über die der zukünftige Eigentümer einer Immobilie stolpert - Neubau oder Zweitbesitz? Jede der Optionen hat ihre Fans, aber keiner von ihnen kann gesagt werden: Diese ist definitiv besser. Es hängt alles von Ihren Bedürfnissen und Wünschen ab.

Analysieren wir die Hauptkriterien, nach denen es sich lohnt, Zweitwohnungen und Wohnungen in Neubauten zu vergleichen, um die Auswahl zu erleichtern.

Einfache Transaktion

Beim Kauf auf dem Zweitmarkt sind viele Kleinigkeiten zu beachten. Stellen Sie beispielsweise sicher, dass die Wohnung nicht verpfändet ist, der Verkäufer angemessen ist, sein Ehepartner nicht gegen den Verkauf von Immobilien ist und so weiter. Werden nicht alle Dokumente sorgfältig geprüft, besteht die Gefahr, dass die Transaktion in einigen Jahren ungültig wird. Die Wohnung muss geräumt und verklagt werden, um das Geld zurückzubekommen. Daher erfordert der Kauf Sorgfalt und oft die Hilfe eines Anwalts oder Maklers.

Darüber hinaus müssen Sie beim Erwerb eines Objekts in einem Altbaubestand häufig an einer Transaktionskette teilnehmen. Ihr Verkäufer kauft auch eine Wohnung, ebenso sein Verkäufer – und so weiter. Manchmal sind diese Ketten ziemlich lang. Und wenn ein Link ausfällt, sind alle ohne Deal da.

Die größte Gefahr beim Kauf eines Neubaus besteht in der Gefahr, einem Betrüger zu begegnen. Für ihre Opfer gibt es sogar einen Sonderbegriff – betrogene Anteilseigner. Ein skrupelloses Unternehmen konnte früher mehrmals Wohnungen verkaufen oder ein Objekt völlig unfertig machen. Und den Käufern wurde Geld vorenthalten.

Die Situation war gesetzlich geregelt. Die Gelder der Anleger werden nun auf Treuhandkonten überwiesen. Wenn das Haus fertig ist, wird das Geld an den Bauträger überwiesen. Geschieht dies nicht, wird das Geld an den Käufer zurückerstattet.

Das heißt, es ist im Allgemeinen sicherer geworden, eine Wohnung in einem Neubau zu kaufen. Immobilien haben keine Geschichte, Sie müssen also nur die Gewissenhaftigkeit des Bauträgers überprüfen. Darüber hinaus werden neue Wohnungen direkt und ohne Ketten verkauft.

Hypothekenkonditionen

Es lohnt sich, mit der Tatsache zu beginnen, dass die Aufnahme einer Hypothek für eine Wohnung in einem Altbaubestand überhaupt problematisch sein kann. Am schwierigsten ist es, ein Darlehen für Wohnungen in Häusern zu bekommen, die vor den 60er Jahren des 20. Jahrhunderts gebaut wurden. Und darunter gibt es sowohl starke "Stalinkas" als auch vorrevolutionäre Gebäude mit Überholung, die ihre Attraktivität nicht verlieren.

Banken sind generell eher bereit, Hypotheken für Neubauten zu vergeben. Solche Transaktionen sind einfacher durchzuführen. Oben haben wir bereits herausgefunden, auf welche Nuancen Sie beim Kauf eines Zweitwohnsitzes stoßen können. Dies bedeutet, dass der Manager den Kunden fragen und eine Reihe von Referenzen in einem Ordner ablegen muss. Bei Neubauten ist alles transparenter. Und Geld auf das Konto einer juristischen Person zu überweisen ist einfacher, als sich um sichere Zahlungen für Einzelpersonen zu kümmern, damit alle zufrieden sind.

Der Unterschied wird oft bei den Zinssätzen für Neubauten und alten Wohnungsbestand sichtbar. Manchmal ist es bedeutsam, manchmal nicht. Zum Beispiel bietet die Alfa-Bank Kredite zu 7, 89% für neue Wohnungen und 8, 29% - für Sekundärwohnungen und Otkrytie - 8, 8% bzw. 8, 9% an.

Tarif für Neubauten der "Alfa-Bank"

Tarif für Zweitwohnungen von der Alfa-Bank

Der Tarif für Neubauten von "Otkrytie"

Tarif für Zweitwohnungen von Otkritie

Unterschiede machen sich bemerkbar, wenn der Käufer Vorzugskonditionen oder staatliche Förderprogramme beantragen kann. Beispielsweise senken Banken in Zusammenarbeit mit Bauträgern häufig die Kreditzinsen für den Kauf eines Eigenheims in einer bestimmten Nachbarschaft. Das Vorzugshypothekenprogramm, das sie bis zum 1. Juli 2022 verlängert haben, gilt nur für neue Wohnungen sowie einen Kredit von 6% für Familien mit Kindern.

All dies kann die Waage in Richtung Neubau kippen.

Layout

Im Durchschnitt wirken moderne Grundrisse durchdachter als ältere Häuser. Normalerweise sprechen wir von mindestens einem funktionalen Flur und einer großen Küche. Und in Mehrzimmerwohnungen finden Sie zwei Badezimmer.

Für die Gebäude der Sowjetzeit sind winzige Küchen, Durchgangsräume charakteristischer, was nicht immer praktisch ist. Über vorrevolutionäre Häuser gibt es nichts zu sagen - die Grundrisse können am kompliziertesten sein. Wenn große Gutswohnungen in kleine verwandelt wurden, wurden sie oft auf sehr seltsame Weise geschnitten.

Die Sanierung wird vom Staat kontrolliert. Es gibt viele Regeln und Einschränkungen für sie. Deshalb lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen, deren Wände größtenteils zu Ihnen passen. Und nicht jeder ist bereit, im alten Fonds nach Diamanten zu suchen, wenn Sie eine neue Standardwohnung kaufen und ein mehr oder weniger vernünftiges Layout erhalten.

Dies ist die Zeit, sich an die wichtigen Dinge zu erinnern. Bauherren bieten manchmal sogenannte Open-Plan-Apartments an, also Räumlichkeiten ohne Innenwände. Dies wird als Option für Ihre Bequemlichkeit serviert. Stellen Sie sie zum Beispiel überall hin. Aber meistens gibt es Partitionen im Projekt. Und sie müssen genau dort aufgestellt werden, wo sie eingesetzt werden, sonst verstößt es gegen das Gesetz. Der Bauträger geht so sparsam mit dem Bau von Wänden um und überlässt das Problem denjenigen, die Wohnungen kaufen. Beachten Sie dies, wenn Sie ein kostenloses Layout suchen.

Fertigstellung

Bei Neubauten werden Käufern hauptsächlich zwei Arten von Oberflächen angeboten: Roh, wenn ein Minimum an Arbeit geleistet wird, und endgültige schlüsselfertige Ausführung. Die erste Option ist gut, weil der Käufer für Reparaturen, die nicht nach seinem Geschmack ausgeführt werden, nicht zu viel bezahlt. Aber es wird Zeit und Geld kosten, die Wohnung in Ordnung zu bringen. Der Feinschliff setzt voraus, dass Sie sofort einziehen und wohnen können. Gleichzeitig bleibt die Material- und Verarbeitungsqualität auf dem Gewissen des Entwicklers. Und es ist selten zu erwarten, dass es hoch sein wird. Aber immerhin werden Sie mit neuen Sanitäranlagen, funktionierenden Steckdosen und Schaltern usw. begrüßt.

Weiterverkauf in diesem Sinne beinhaltet eine Vielzahl von Optionen. Hier erwartet den Käufer:

• grober Ausbau: Die Eigentümer begannen mit der Renovierung, entschieden sich jedoch, die Wohnung zu verkaufen;
• stilvolle hochwertige Renovierung;
• ein frisches Finish - ein Bildschirm, der zum Verkauf angeboten wurde, um die Mängel der Wohnung zu verbergen, und der nicht lange halten wird;
• prähistorische Renovierung, aber die Wohnung befindet sich in einem guten, ordentlichen Zustand;
• Verfall und Verwüstung, fließende Rohre, Rohrleitungen mit einer Zentimeterschicht Schmutz und Löcher im Boden;
• "Elite" aber geschmacklose Renovierung, für die die Besitzer unheimlich viel Geld wollen.

Wenn man das alles zusammenfasst, dann gibt es tatsächlich zwei Möglichkeiten: wenn dringende Reparaturen erforderlich sind und wenn sie nicht benötigt werden. Der zweite Fall hat den Vorteil, dass Sie sofort in die Wohnung einziehen können und kein Geld für die Anmietung von Wohnungen ausgeben, während Sie Ihre eigene Wohnung aufräumen. Dies ist besonders gut für Hypotheken. Wenn auf dem Konto ein Betrag vorhanden ist, der sowohl für den Kauf von Wohnungen als auch für deren Renovierung ausreicht, hat die Veredelung keinen so grandiosen Wert.

Umzugstermin

Das Ankunftsdatum wird nicht nur durch den Reparaturbedarf beeinflusst. Wohnungen in Neubauten werden verkauft, wenn das Haus selbst praktisch nicht mehr existiert. So muss man manchmal jahrelang ein Haus mieten, während man auf die Schlüssel vom Bauträger wartet. Beim Zweitgehäuse hat sich nichts geändert: Ist die Lackierung vorhanden, können Sie sofort anrufen.

Laute Renovierungsarbeiten

Stellen Sie sich einen durchschnittlichen Neubau vor. Die Leute kauften Wohnungen in verschiedenen Phasen des Baus des Hauses, und die Schlüssel wurden den Mietern ungefähr zur gleichen Zeit übergeben. Und alle beginnen mit der Reparatur. Dementsprechend sollten Sie auf den Lärm vorbereitet sein, der mehrere Jahre anhält.

Bei Neubauten legen regionale „Schweigegesetze“meist sogar eigene Bedingungen fest. In Moskau ist es beispielsweise verboten, von 19 bis 9 Uhr und von 13 bis 15 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen laut zu reparieren. Aber in Neubauten können in den ersten anderthalb Jahren Reparaturen von 7 bis 23 Stunden ohne Pause und an Wochenenden durchgeführt werden.

Auch der Kauf einer Wohnung in einem gepflegten Haus ist nicht gegen Lärm versichert. Nur werden die Reparaturen zeitlich noch länger dauern, weil die Nachbarn sie zu unterschiedlichen Zeiten beginnen. Im alten Wohnungsbestand ist natürlich auch niemand gegen fremde Reparaturen versichert. Aber es ist unwahrscheinlich, dass sie alles auf einmal tun. Und normalerweise gibt es in solchen Häusern noch weniger Wohnungen.

Bei anderen Geräuschen hängt viel von der Qualität der Schalldämmung ab. Und es kann sowohl in alten als auch in neuen Häusern schrecklich sein.

Kommunikationsqualität

In neuen Häusern ist die Kommunikation definitiv neu. Bei alten - wie viel Glück. Die Netze werden regelmäßig gewechselt, sodass Sie im Sekundärgehäuse gerade installierte Rohre und Batterien finden. In der Regel ist auch bei Anzeigen für den Verkauf von Wohnungen alles mit bloßem Auge sichtbar.

Aber bei der Verkabelung sind Überraschungen möglich. Im alten Wohnungsbestand besteht die Gefahr eines akuten Mangels an Steckdosen – früher wurden diese einfach nicht in einer solchen Menge benötigt. Die marode Verkabelung ist auch brandgefährlich. Und oft reicht in Altbauwohnungen nicht genug Strom für alle modernen Geräte. Es zu erhöhen ist ein ganzes Abenteuer. Dies kann wichtig sein, wenn Sie Staubsauger, Mikrowelle und Heizung gleichzeitig einschalten möchten.

Kreis

Neubauten werden aus naheliegenden Gründen hauptsächlich dort errichtet, wo freie Flächen vorhanden sind – näher am Stadtrand. Im Zentrum werden manchmal auch neue Häuser gebaut, die jedoch zu kosmischen Kosten verkauft werden. Wer also nicht viel Geld hat, aber im Zentrum wohnen möchte, dem gibt es nur eine Zweitwohnung. In Wohngebieten können Sie bereits zwischen Neubau und Altbestand wählen.

Infrastruktur

Ist ein einsamer Neubau in einem Altbaugebiet entstanden, gibt es keine Infrastrukturprobleme. Es gibt Kindergärten, Schulen, Kliniken, Geschäfte und alles, was man zum Leben braucht. Wenn es in der Altstadt mehrere Neubauten gibt, wird es schon schwieriger: Bestehende Einrichtungen werden dem gestiegenen Personenaufkommen möglicherweise nicht gewachsen sein.

In neuen Gebieten mit Infrastruktur wird alles unglücklich sein. Normalerweise zeigen Entwickler Parks, Kliniken und alles, alles, alles an den Modellen. Natürlich wird das neue Gebiet früher oder später unweigerlich bewohnbar. Aber Sie müssen darauf vorbereitet sein, dass ein Teil des Versprochenen nur im Projekt existiert und alles andere nicht so schnell erscheinen wird. Zum Beispiel kann ein anderes Kind zur Schule gehen, ohne auf den Kindergarten zu warten.

Kontingent

Normalerweise verweigern Fans von Neubauten das Zweiteigentum wegen der schlechten Nachbarschaft. Angeblich soll es mürrische Rentner, Betrunkene und andere Problembewohner geben. Und neue Gebäude werden von Leuten besucht, die Geld haben, um eine Wohnung zu kaufen, was bedeutet, dass alles in Ordnung ist.

Dieser Gedanke scheint nicht ganz richtig zu sein:

• Das Vorhandensein von Geld charakterisiert eine Person überhaupt nicht. Die Möglichkeit, ein Eigenheim zu erwerben, ist nicht mit Erziehung, Sauberkeit und Fingerspitzengefühl verbunden.
• Wohnungen in Neubauten werden oft zur Miete gekauft. Wenn es im Haus viele Einzelzimmer und Ateliers gibt, können sich dort laute Studenten oder 50 illegale Migranten ansiedeln.
• Die neuen Economy-Class-Häuser haben Wohnungen, die zum sozialen Wohnungsbau gehören: Die Stadt verteilt sie an Bedürftige. Und das sind zum Beispiel Menschen aus der baufälligen Zweitwohnung. Sie können sowohl angenehme als auch nicht sehr gute Nachbarn sein.
• Alles ist relativ. Manchmal macht ein leises Binge hinter der Mauer mehr Spaß als eine Familie mit drei lauten Kindern.
• In der Zweitwohnung können Sie Ihre zukünftigen Nachbarn sofort kennenlernen. Bei einem Neubau ist dies nicht immer eine angenehme Überraschung.

Vieles hängt also von der jeweiligen Wohnung und Ihren persönlichen Bedürfnissen ab.