So verkaufen Sie eine Wohnung: detaillierte Anleitung

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Sie können die Wohnung selbst verkaufen oder sich an einen Makler wenden. In jedem Fall hilft Ihnen Lifehacker, alles richtig zu machen und kein Geld zu verlieren.

So verkaufen Sie: alleine oder mit Hilfe eines Maklers

Jede Option hat ihre eigenen Vor- und Nachteile. Beim Selbstverkauf investieren Sie viel Zeit und Mühe, auch in die Klärung rechtlicher Fragen, sparen aber Provisionen an den Vermittler.

Der Verkauf einer Wohnung mit Hilfe eines Maklers ist einfacher. Sie müssen lediglich einen Vermittler finden, bei der Wohnungsbesichtigung anwesend sein (vorzugsweise, aber nicht zwingend, wenn Sie sich zB in einer anderen Stadt befinden) und beim Abschluss eines Kaufvertrages. Aber der Spezialist muss 2–6% des Wertes der Immobilie für Hilfe zahlen.

So wählen Sie einen Makler aus

Denis Rumyantsev, geschäftsführender Gesellschafter der Immobilienagentur Goodman Estate, rät bei der Auswahl eines Maklers, auf seine Kompetenz zu achten und nicht auf die Arbeitszeit auf dem Markt.

Denis Rumyantsev Managing Partner von Goodman Estate Real Estate Agency

Der Vermittler muss über technisches, wirtschaftliches und juristisches Wissen verfügen und Gutachter, Ingenieur, Rechtsanwalt, Makler, Psychologe, Verkäufer, Vermarkter, Fotograf in einem sein.

Um sich von der Kompetenz des Maklers zu überzeugen, können Sie ihn bitten, Dokumente vorzulegen, die seine Kenntnisse bestätigen: Diplome, Bescheinigungen und Zertifikate. Auch die Mitgliedschaft in Berufsgemeinschaften, zum Beispiel in der russischen Maklergilde, wird ein Zeichen für die berufliche Eignung sein.

Fragen Sie unbedingt nach, wie Sie die Wohnung im gewünschten Zeitrahmen und zum höchstmöglichen Preis verkaufen können. Fragen Sie nach persönlichen Verkaufserfolgen in Ihrer Nähe. Es ist auch wichtig, "Ihren" Menschen zu finden, mit dem es angenehm, angenehm und einfach ist, zu arbeiten und zu kommunizieren.

So verkaufen Sie eine Wohnung ohne Vermittler

1. So bewerten Sie Immobilien

Eine korrekte Bewertung ermöglicht es Ihnen, eine Wohnung schnell zu verkaufen und kein Geld zu verlieren. Die Durchschnittspreise sind laut Denis Rumyantsev auf der Website des Statistischen Bundesamtes zu finden. Aber dieses Portal ist nicht die ultimative Wahrheit, da sich die Kosten einer bestimmten Wohnung aus mehreren Faktoren zusammensetzen. Der Preis wird beeinflusst durch:

1. Anzahl der Räume.
2. Die Fläche der Wohnung.
3. Aufteilung: Isolierte Räume werden höher bewertet als angrenzende.
4. Angrenzendes Gebiet, Infrastruktur: Parkplätze und ein Spielplatz im Hof oder in der Nähe, Lebensmittelgeschäfte, Schulen und Kindergärten in Gehweite ermöglichen es Ihnen, eine Wohnung zu einem höheren Preis zu verkaufen.
5. Die Etage, auf der sich die Wohnung befindet: je höher desto besser.
6. Das Vorhandensein eines Balkons oder einer Loggia.
7. Stadtteil: Die Nähe zum Zentrum und zu Haltestellen des öffentlichen Verkehrs, das Vorhandensein von nahe gelegenen Parks und Erholungsgebieten usw. werden berücksichtigt.
8. Die Größe der Stromrechnungen.

Um den Preis einer Wohnung unabhängig festzulegen, müssen Sie die ähnlichsten Objekte auf dem Markt finden. Verwenden Sie alle verfügbaren Quellen: Kleinanzeigenseiten, Immobilienmagazine usw.

Der Durchschnittspreis für eine ähnliche Wohnung ist das, wonach Sie suchen. Sie kann leicht erhöht werden, wenn Sie bereit sind, lange auf einen Deal zu warten, oder leicht verringert, wenn Sie die Immobilie dringend verkaufen müssen.

Das Objekt, dessen Kosten 15% über dem Marktwert liegen, macht bis zu 10% aller möglichen Käufer aus, 10% - ein Drittel. Eine Immobilie zu einem angemessenen Preis wird 60 % der potenziellen Kunden anziehen.

Denis Rumyantsev Managing Partner von Goodman Estate Real Estate Agency

2. Welche Unterlagen werden für den Verkauf einer Wohnung benötigt

Um ein Geschäft über den Verkauf und Kauf von Immobilien abzuschließen, muss der Verkäufer Folgendes in der Hand haben:

• Reisepass;
• Eigentumsnachweis, wenn die Wohnung vor dem 15. Juli 2016 gekauft wurde;
• Katasterpass für eine Wohnung vom BTI;
• einen Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate (Sie müssen ihn bei der territorialen Abteilung von Rosreestr oder auf der Website der Abteilung oder beim MFC ablegen);
• ein Auszug aus dem Hausbuch über die Anzahl der in der Wohnung registrierten Personen (gehen Sie nach Großbritannien, HOA, ZhSK oder MFC);
• Bescheinigung über das Fehlen von Schulden auf Stromrechnungen (HOA, Wohnungsgenossenschaft, Großbritannien, Wohnungsamt oder das Unified Information and Settlement Center);
• eine Bescheinigung über die Rechtmäßigkeit der Sanierung, sofern diese durchgeführt wurde (VZTA);
• notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten zum Verkauf von Immobilien, wenn diese in Ehe erworben wurden;
• Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde für den Verkauf einer Wohnung, wenn der Eigentümer minderjährig ist.

3. So inserieren Sie eine Wohnung

Um potenzielle Käufer zu gewinnen, müssen Sie eine Anzeige für den Verkauf einer Wohnung richtig erstellen und platzieren.

Mache hochwertige Fotos

Es reicht nicht, beiläufig ein Foto einer Wohnung am Telefon zu machen. Bereiten Sie Ihren Wohnraum für die Dreharbeiten vor. Entfernen Sie alles Unnötige, Schäbige, Alltägliche, Unangenehme aus dem Rahmen. Wischen Sie Staub ab, waschen Sie Rohrleitungen, stellen Sie Ihre Schuhe vorsichtig vor die Türschwelle, zerlegen Sie Rohre und Gläser in offenen Regalen. Fügen Sie gemütliche Elemente hinzu: einen Blumenstrauß auf dem Küchentisch, dekorative Kissen auf dem Sofa.

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Die Aufnahme erfolgt am besten an einem sonnigen Tag.

Schreiben Sie aufmerksamkeitsstarke Texte

Machen Sie eine detaillierte Ankündigung mit allen Vorteilen der Wohnung. Der erste Teil des Textes sollte technische Merkmale enthalten: die Anzahl der Stockwerke des Hauses, die Anzahl der Zimmer, das Vorhandensein einer Loggia usw.

Denken Sie an die Vorteile einer Wohnung, die für Sie irrelevant sind, aber für den Käufer interessant sein könnten. Für Kinderlose ist es beispielsweise nicht wichtig, dass Kindergärten und Schulen in der Nähe sind, aber die Nähe zu Bildungseinrichtungen ist für eine große Familie von Vorteil.

Platzieren Sie Ihre Anzeige

Wählen Sie Websites aus, um Ihre Wohnung zu inserieren. Unter den universellen Websites für den Verkauf von Immobilien in Russland - Avito, Domofond, "Yandex. Real Estate". Möglicherweise gibt es in Ihrer Stadt lokale Werbeflächen.

Ignoriere soziale Medien nicht. Platzieren Sie eine Anzeige für den Verkauf einer Wohnung auf Ihrer Seite und bitten Sie Ihre Freunde, diese zu teilen.

4. Wie man eine Wohnung zeigt und mit einem Käufer verhandelt

Bereiten Sie sich auf das Treffen vor

Bevor Sie potenziellen Käufern eine Immobilie zeigen, müssen Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch den Eingang in Ordnung bringen. Schrauben Sie helle Lichter auf die Treppe, waschen Sie sie oder fegen Sie sie zumindest.

Zu Hause kleben Sie die Tapete, die sich von der Wand entfernt hat, waschen Sie die Fenster, reinigen Sie die Pflaumen, damit kein unangenehmer Geruch entsteht, räumen Sie auf. Sie können einen Kuchen backen, bevor Sie sich mit einem Kunden treffen: Es ist nicht notwendig, ihn zu essen, aber der Geruch von frischen Backwaren erzeugt ein angenehmes Gefühl für den Besucher.

Ihre Aufgabe ist es, bei jedem Kontakt eines potentiellen Käufers mit Ihnen und Ihrem Objekt einen Wow-Effekt zu erzeugen.

Denis Rumyantsev Managing Partner von Goodman Estate Real Estate Agency

Sprechen Sie Ihre Kunden richtig an

Sie kennen nicht nur die Vorteile, sondern auch die Nachteile der Wohnung. Betrachten Sie es mit den Augen des Käufers und überlegen Sie, welche Fragen er stellen könnte, die ihn unzufrieden machen. Erstellen Sie eine Liste mit Argumenten, die die Aufmerksamkeit auf Ihre Seite ziehen.

Der potenzielle Käufer wird wahrscheinlich verhandeln. Vor allem, wenn ein Wiederverkäufer zu dem Treffen gekommen ist, der daran interessiert ist, den Preis so weit wie möglich zu senken. Entscheiden Sie im Voraus, zu welchen Kosten Sie bereit sind zu sinken. Der Käufer kann verschiedene (auch nicht vorhandene) Argumente vorbringen, warum Sie die Wohnung günstiger verkaufen sollten. Erliegen Sie keinem psychologischen Druck, betrachten Sie die Situation nüchtern, verteidigen Sie Ihren Preis.

5. So schließen Sie Pfand- und Kaufverträge ab

Kautionsvereinbarung

Dies ist ein Dokument, das die Ernsthaftigkeit der Absichten beider Seiten bestätigt. Der Käufer erklärt seinen Wunsch, die Immobilie zu kaufen und gibt dem Verkäufer einen bestimmten Betrag (in der Regel 2–5% der Gesamtkosten der Wohnung). Der Eigentümer der Wohnung wiederum verpflichtet sich, diese zum vereinbarten Preis an diesen Kunden zu verkaufen.

Die Vereinbarung sieht Sanktionen für den Fall einer Stornierung der Transaktion für beide Parteien vor. Ändert der Käufer seine Meinung, behält der Verkäufer das Geld für sich. Wenn der Eigentümer die Wohnung nicht verkaufen möchte, erstattet er die Kaution in doppelter Höhe zurück.

Der Kaufvertrag

Vor der Transaktion muss der Verkäufer ein Dokumentenpaket für die Immobilie vorbereiten und alle in der Wohnung registrierten Bewohner ausschreiben.

Der Kaufvertrag wird in der Regel bei einem Notar erstellt. Es wird unterschrieben, nachdem Sie das Geld für die Wohnung erhalten und eine Quittung geschrieben haben, die der Käufer mit Ihnen abgerechnet hat.

Nach der Unterzeichnung des Vertrags müssen Sie Dokumente für die Registrierung der Eigentumsübertragung bei der Gebietskörperschaft Rosreestr einreichen. Die staatliche Pflicht zur Festsetzung der Transaktion beträgt 2.000 Rubel.

6. So überweisen Sie Geld

Durch Schließfächer

Der Käufer mietet den Tresor im Depot der Bank und schließt mit dem Institut einen Vertrag ab, der die Bedingungen für den Zugang zur Zelle des ehemaligen Wohnungseigentümers festlegt. Zum Beispiel das Vorhandensein eines Kaufvertrags.

Der Verkäufer wiederum mietet einen Safe, in den er den Geldeingang quittiert. Der Käufer kann es nach Abschluss der Transaktion zu den im Zellenmietvertrag festgelegten Bedingungen abholen. Zum Beispiel wieder, wenn ein Kaufvertrag vorliegt.

Beim Ausfüllen der Zellen müssen beide Transaktionsparteien anwesend sein. So kann der Verkäufer das Geld zählen, und der Käufer kann sich vergewissern, dass die Quittung vorhanden ist.

Durch ein Notardepot

Ein Notar kann über sein Konto eine Transaktion durchführen: Das Geld vom Käufer nehmen und an den Verkäufer überweisen. Aber der Service wird höchstwahrscheinlich die Provision der Bank beinhalten, deren Höhe allein vom Appetit des Instituts abhängt.

Überweisung

Sie können ohne Tricks Geld gegen eine Quittung eintauschen. In diesem Fall lohnt es sich, sie zu zählen und jede Rechnung auf Echtheit zu überprüfen. Es ist besser, eine Transaktion unter Kameras oder vor Zeugen durchzuführen (zum Beispiel in einem Notariat).

Natürlich sollten Sie nicht darauf eingehen, wo und wann Sie einen großen Geldbetrag erhalten, um ihn sicher zu Ihnen nach Hause oder zur Bank zu bringen.

7. So übertragen Sie eine Wohnung an einen neuen Eigentümer

Am Tag der Übergabe der Unterlagen bei Rosreestr übergibt der Verkäufer dem Käufer die Wohnungsschlüssel. Die Parteien unterzeichnen die Annahme- und Übergabeakte des Immobilienobjektes, die bestätigt, dass der Käufer die Wohnung ordnungsgemäß verlassen hat.

So vermeiden Sie Betrug

Bei Immobilientransaktionen ist der Käufer das anfälligste Glied. Aber auch der Verkäufer hat etwas zu beachten:

1. Die Geldüberweisung muss vor Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgen. Andernfalls läuft der Verkäufer Gefahr, für die Immobilie unbezahlt zu bleiben: Das Geschäft ist bereits abgeschlossen und der Käufer hat keinen Grund, sich mit der Berechnung zu beeilen. Hat man es mit einem Betrüger zu tun, kann er schnell eine Wohnung verkaufen und mit einer doppelten Portion Geld verschwinden: Ihrem und dem neuen Käufer.
2. Übergeben Sie die Originaldokumente weder an den Käufer noch an den Makler, bevor die Transaktion abgeschlossen ist. Andernfalls kann die Wohnung ohne Ihr Wissen verkauft werden.