Was Sie vor dem Kauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt prüfen müssen

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-12-17 03:51

Wenn Sie Dokumente auf die leichte Schulter nehmen, können Sie ohne Wohnung und ohne Geld dastehen.

Wenn Sie etwas in einem Geschäft kaufen, reicht es aus, dass der Verkäufer Ihnen das Produkt geben möchte, und Sie möchten es kaufen. Bei Immobilien ist alles komplizierter: Ein Geschäft kann angefochten werden, wenn sich herausstellt, dass es sich um Betrug handelt oder beim Verkauf jemand in seinen Rechten verletzt wurde. Gleichzeitig wird der Käufer sehr traurig sein: Er wird aus der Wohnung vertrieben, das Geld muss über das Gericht zurückgegeben werden und sich manchmal sogar von ihm verabschieden.

Um dies zu verhindern, prüfen Sie alle Unterlagen – und achten Sie auf notariell beglaubigte Originale oder Kopien.

1. Auszug aus der USRN über die Hauptmerkmale des Objekts

Dies ist ein sehr wichtiges Dokument mit Informationen aus dem Unified State Register of Real Estate, das Ihnen viele nützliche Informationen bietet.

Wer sind die Eigentümer

Alle müssen dem Deal zustimmen, sonst kann er angefochten werden.

Gibt es Belastungen

Ein Objekt kann wegen einer Hypothek an eine Bank verpfändet, mit Eintragung eines Vertrages mit der Bundesverwaltung für Immobilien vermietet, wegen Schulden festgenommen werden. In diesem Fall sind die Eigentümer nicht berechtigt, darüber zu verfügen. Der Deal ist ungültig.

Was sind die Merkmale der Wohnung?

Der Auszug aus der USRN enthält die genaue Adresse, Katasternummer und Gebiet. Der technische Plan der Wohnung ist auf der letzten Seite abgedruckt. Sie können das Filmmaterial von Räumen schätzen und das Vorhandensein von Sanierungen feststellen. Letzteres ist besonders wichtig, wenn Sie ein Hypothekendarlehen beantragen – es wird möglicherweise nicht bewilligt.

Ab wann besitzen Eigentümer eine Wohnung?

Vergleichen Sie es mit dem Datum in den Eigentumsurkunden (dazu unten).

Basierend auf welchem Dokument der Eigentümer die Wohnung besitzt

In einigen Fällen ist das Risiko zunächst höher – dies wird auch in der Klausel zu den Titeldokumenten diskutiert.

Ein Auszug aus der USRN wird vom Eigentümer bereitgestellt. Sie können eine abgespeckte Version davon selbst erhalten.

Dazu müssen Sie einen Auszug auf der Rosreestr-Website bestellen. Für die Bereitstellung eines Dokuments in elektronischer Form müssen Sie 250 USRN-Rubel anfordern. Sie sollten auch einen Auszug über die Übertragung der Rechte an der Immobilie bestellen - es kostet das gleiche. In diesem Dokument sehen Sie, wie oft und auf welcher Grundlage die Eigentümer der Wohnung gewechselt haben.

Wenn in den letzten ein oder zwei Jahren Immobilien mehrmals den Besitzer gewechselt haben, ist dies ein Grund zur Vorsicht. So werden in der Regel betrügerische Transaktionen getarnt. Kann der betrogene Eigentümer die Transaktionskette gerichtlich anfechten, wird ihm die Wohnung zurückgegeben.

2. Unterlagen des Eigentümers / s

Wenn der Besitzer ein Erwachsener ist

Gültigkeit des Reisepasses

Nehmen wir an, der Besitzer hat vor sechs Monaten seinen Pass geändert und der Polizei mitgeteilt, dass er den alten verloren hat. Und jetzt versucht er, einen Deal über ein ungültiges Dokument abzuschließen, um es später anzufechten. Dies ist mit Problemen behaftet.

Finden Sie also mit Hilfe eines speziellen Dienstes des Innenministeriums heraus, ob die Dokumente gültig sind.

Passdaten

Serie, Nummer, Geburtsort und Meldeadresse werden benötigt, um sie mit den in anderen Dokumenten angegebenen Daten abzugleichen (es ist wichtig, dass alles übereinstimmt). Wenn es dem Besitzer gelungen ist, den Reisepass während dieser Zeit zu ändern, werden die Details der vorherigen Kopie auf der vorletzten Seite der aktuellen angezeigt.

Achten Sie auf Vor- und Nachname und Patronym: Eine Abweichung von mindestens einem Buchstaben in verschiedenen Dokumenten ist ein Grund, den Besitzer zu bitten, die Papiere auf Einheitlichkeit zu bringen. Andernfalls kann es zu einem Rechtsstreit über die Gültigkeit der Transaktion kommen.

Familienstand

Einer der Ehegatten kann ohne Zustimmung des anderen nicht willkürlich über das gemeinsam erworbene Vermögen verfügen. Ein solches Abkommen ist leicht anzufechten. Daher ist es wichtig herauszufinden, ob der Besitzer verheiratet ist und ab welchem Datum. Diese Informationen werden Ihnen nützlich sein, wenn Sie zu den Titeldokumenten übergehen.

Wenn eine Person eine Wohnung durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat, spielt die Anwesenheit des Ehepartners keine Rolle. Ein solches Eigentum gilt nicht als gemeinsam erworben.

Wenn Sie es jedoch mit einem Kaufvertrag zu tun haben, achten Sie auf das Datum des Abschlusses. Über eine vor der Eheschließung erworbene Wohnung kann der Eigentümer frei verfügen. Wenn er es nach der Hochzeit gekauft hat, muss das Dokumentenpaket die notariell beglaubigte Zustimmung des Ehepartners für den Verkauf enthalten. Theoretisch kann er durch einen Ehevertrag ersetzt werden, der dem Eigentümer allein das Verfügungsrecht über das Objekt sichert. Aber mit Zustimmung ist es noch ruhiger: Der Ehevertrag ist manchmal umstritten.

Ist der Wohnungseigentümer geschieden und wurde die Wohnung während der Ehe gekauft, kann sie dennoch als gemeinschaftliches Eigentum gelten. Hier benötigen Sie entweder eine Einwilligung oder eine gerichtliche Entscheidung über den Abschnitt, nach dem die Immobilie an die Person übertragen wurde, mit der Sie ein Geschäft abschließen möchten.

Informationen über Kinder

An sich wird es dir nichts sagen. Wenn der Besitzer jedoch Kinder hat, ist dies ein Grund für zusätzliche Prüfungen und Anforderungen an neue Dokumente.

Wenn eine Wohnung mit einer Hypothek gekauft wurde, könnte das Mutterschaftskapital zur Rückzahlung verwendet werden. Daraus ergibt sich die Verpflichtung, den Kindern Wohnungsanteile zur Verfügung zu stellen. Wenn also nur die Eltern zu den Eigentümern gehören, wurde dies nicht getan. Anschließend kann die Transaktion angefochten werden.

Um dies zu verhindern, bitten Sie den Eigentümer um eine Bescheinigung der Pensionskasse, dass das Mutterschaftskapital nicht zur Tilgung der Hypothek verwendet wurde.

Wenn der Besitzer minderjährig ist

Für Kinder unter 14 Jahren schauen Sie sich die Geburtsurkunde an, über 14 Jahre alt - Reisepässe. Vergleichen Sie die Daten mit den Angaben in anderen Dokumenten.

Ist der Eigentümer ein Kind, können seine gesetzlichen Vertreter die Wohnung nicht einfach so verkaufen. Für die Transaktion ist die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde erforderlich. Und wenn der Eigentümer der Wohnung älter als 14 Jahre ist, dann seine Erlaubnis.

3. Titeldokumente

Der Name des Dokuments, aufgrund dessen der Eigentümer das Eigentum erhalten hat, steht im Auszug aus der USRN. Es lohnt sich, genauer hinzuschauen.

Der Kaufvertrag

Hier ist alles einfach: Hat der jetzige Eigentümer eine Wohnung vom vorherigen gekauft, wird dies durch die entsprechende Vereinbarung bestätigt. Wenn Sie einen Auszug aus der USRN zur Übertragung von Rechten an einem Immobilienobjekt haben, vergleichen Sie die Daten des Verkäufers mit den im Dokument angegebenen. Bitten Sie auch, die Abnahmebescheinigung der Wohnung und die Quittung des Verkäufers für das Geld vorzulegen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Vorbesitzer keine Beschwerden über den aktuellen hat.

Wenn das Haus mit einer Hypothek gekauft wurde, können Sie eine Rückzahlungsbescheinigung verlangen.

Im Allgemeinen weist das Fehlen von Belastungen im Auszug aus der USRN beredt darauf hin, dass das Darlehen zurückgezahlt wurde. Da aber ein Dokument überprüft werden kann, wäre es seltsam, es nicht zu erwähnen.

Beteiligungsvertrag Bau

Hat der Eigentümer bereits in der Bauphase eine Immobilie erworben, hat er genau dieses Dokument in Händen und nach Übergabe des Hauses auch eine Annahme- und Übergabeakte der Wohnung.

Erbschein

Beim Umgang mit solchem Vermögen besteht die Gefahr, dass plötzlich ein benachteiligter Erbe auftaucht und versucht, den Deal anzufechten. Darüber hinaus ist das Risiko, in Schwierigkeiten zu geraten, umso geringer, je mehr Zeit seit dem Zeitpunkt der Vererbung vergangen ist. Am besten konsultieren Sie vor dem Kauf einen Anwalt.

Spendenvereinbarung

Es ist auch besser, die Risiken des Erwerbs eines gespendeten Eigenheims zusammen mit einem Spezialisten abzuschätzen. Der Anwalt wird feststellen, ob Form und Verfahren für den Abschluss der Transaktion eingehalten wurden, ob der Eigentümer rechtmäßig Eigentümer der Immobilie ist.

Wohnungsübergabevertrag

Sie wird ausgestellt, wenn der Eigentümer diese Wohnung privatisiert hat. Es gibt einen Vorbehalt beim Umgang mit solchen Immobilien. Verweigert eine in einer Wohnung gemeldete Person die Teilnahme an der Privatisierung, erhält sie ein lebenslanges Wohnrecht bis zur freiwilligen Abmeldung. Andernfalls ist es unmöglich, ihn selbst vor Gericht zu vertreiben. Daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass er auscheckt, bevor der Verkäufer das Geld erhält. Oder Sie riskieren den Kauf einer Wohnung mit einem Mieter.

Es gibt andere Arten von Eigentumsdokumenten, zum Beispiel eine Gerichtsentscheidung, durch die der Eigentümer das Objekt besitzt. Bei ihnen ist es jedoch besser, sich sofort an einen Anwalt zu wenden, wenn Sie keine Probleme haben möchten.

4. Angaben zu den in der Wohnung angemeldeten Personen

In der Klausel zur Vereinbarung über die Eigentumsübertragung der Wohnung haben wir bereits teilweise das Thema angesprochen, wie wichtig es ist zu wissen, wer in der Wohnung gemeldet ist. Betrachten wir die Frage nun genauer.

Neben den Privatisierungsverweigerern stellen folgende Mieter eine Gefahr für Ihre Transaktion und Ihr komfortables Wohnen in der erworbenen Wohnung dar:

• aus der Wohnung zum Militärdienst oder zur Behandlung in einem Sanatorium entlassen;
• wegen Verbüßung einer Freiheitsstrafe aus dem Register gestrichen;
• als vermisst erkannt;
• Minderjährige in ein Internat geschickt.

Nach ihrer Rückkehr werden sie an ihrem bisherigen Wohnort – also bei Ihnen – gemeldet. Es ist zwar möglich, sie vor Gericht zu vertreiben, aber es wird viel Zeit und Mühe kosten.

Achten Sie besonders bei entlassenen Minderjährigen darauf, ob der Vormundschaftsdienst die Erlaubnis dazu erteilt hat.

Um die Nuancen zu verstehen, müssen Sie einige Referenzen durchsehen. Es ist besser, in den Momenten anwesend zu sein, in denen der Eigentümer sie erhält, um die Echtheit der Dokumente sicherzustellen.

Formular 9 Zulassungsbescheinigung

Es enthält Informationen über alle, die jetzt in der Wohnung registriert sind.

Archivierte Meldebescheinigung gemäß Formular 9

Diese Version des Dokuments zeigt die Dynamik der Einwohnerregistrierung: Wer wurde früher registriert, wer wurde entlassen und wann. Ein sehr nützliches Dokument, aber es gibt eine Nuance. Sie verweigern oft die Weitergabe an Dritte, auch an die jetzigen Wohnungseigentümer, da sie die personenbezogenen Daten früherer Bewohner enthält. Wenn es nicht möglich war, das Archiv "neun" zu erhalten, müssen Sie mit dem arbeiten, was Sie haben, und direkt zur Hilfe des Formulars 12 gehen.

Bescheinigung über die Abmeldung bestimmter Kategorien von Bürgern

Das Formular 12 enthält Daten darüber, ob einer der Mieter aus der Wohnung entlassen wurde, was theoretisch zu Problemen führen könnte. Im Idealfall hat jede Spalte keine. Andernfalls müssen Sie zusätzliche Informationen zu jeder Person einzeln herausfinden oder sogar den Deal ablehnen.

5. Bescheinigungen über die Geschäftsfähigkeit

Stellt sich später heraus, dass der Verkäufer nicht nüchtern und nicht im Gedächtnis war, wird die Transaktion für ungültig erklärt. Sie sind besonders gefährdet, wenn der Verkäufer älter ist, aber in der Regel können Sie sich dagegen nicht versichern. So kann beispielsweise ein gerissener Anwalt nachweisen, dass der Besitzer wegen eines Erkältungsmedikaments vorübergehend verstört war, weil diese Nebenwirkung in der Anmerkung angegeben ist.

Um dies zu verhindern, bitten Sie den Verkäufer, eine Bescheinigung eines Psychiaters und eines Narkologen mitzubringen, dass er gesund und nicht als Drogenabhängiger registriert ist.

Bei zwingenden Zweifeln laden Sie einen zugelassenen Sachverständigen zu einer Prüfung direkt zum Geschäft ein.

6. Auskunft über Nachholschulden

Alle Schulden für Wohnen und kommunale Dienstleistungen verbleiben beim ehemaligen Eigentümer der Wohnung. Ausnahme ist die Überholung. Wenn der Verkäufer nicht bezahlt hat, geht die Schuld an Sie. Sie können die Abwesenheit durch die letzte Zahlung überprüfen. Wenn Sie nicht vertrauen, fragen Sie bei der Verwaltungsgesellschaft nach einem Zertifikat.

7. Vollmacht

Einen Kaufvertrag schließen Sie am besten direkt mit dem Eigentümer ab. Aber der Besitzer ist nicht immer bei dem Deal anwesend. In diesem Fall kann er der Person, die seine Interessen vertritt, eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen.

Transaktionen mit diesem Dokument sind unsicher, es gibt zu viele Risikofaktoren. Wenn Sie sich für einen ähnlichen Schritt entscheiden, überprüfen Sie Folgendes:

• Die Vollmacht berechtigt zum Verkauf der Wohnung im Namen des Eigentümers.
• Die Urkunde ist echt - das erfahren Sie auf der Website der Bundesnotarkammer.
• Die Vollmacht ist nicht abgelaufen.
• Es enthält den richtigen Reisepass und andere Daten.
• Der Besitzer ist am Leben und bei klarem Verstand - Videokommunikation und Zertifikate einer neuropsychiatrischen Ambulanz helfen hier.

Aber auch wenn alles in Ordnung ist, denken Sie dreimal nach, bevor Sie sich für einen solchen Deal entscheiden.

Woran Sie sich erinnern sollten

• Überprüfen Sie alle Dokumente. Haben Sie keine Angst, aufdringlich oder langweilig zu sein: Sie riskieren Millionen.
• Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Fachmann. Es ist besser, ein Panikmacher zu sein, als ohne Wohnung und Geld da zu stehen.
• Wenn mit jedem Schritt Zweifel nicht verschwinden, sondern stärker werden, lehnen Sie den Deal ab.

UPD. Der Text wurde am 17. November 2019 mit relevanteren Daten aus verifizierten Quellen aktualisiert.